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2019年10月16日
フクエイホームの不動産情報

賃貸の入居者が離婚したら契約はどうなるの

賃貸マンション・アパートに夫婦で借りて住むことは普通によくあることです。

しかしその賃借人が離婚をしてしまい、例えば契約者である元夫が退去して元妻が残って住む続けることは可能でしょうか?

 

通常、入居者である賃借人が賃貸借契約を解除・退去して、それぞれ別々に住み替える場合が多いですが、色々な事情でこの物件に住み続けたいと希望する場合、管理会社や不動産オーナーはどのような対応をとればいいでしょうか。

原則的には賃貸借契約の解除になります

夫婦で賃貸物件を借りる場合、契約の名義人は夫になっているのが一般的です。

しかしこの夫婦が離婚をして夫が物件から退去して、元妻がだけが引き続き住むことになった場合になると、契約の名義人と住んている人が異なってしまう状態になってしまいます。

 

この場合、原則的には賃貸借契約は不動産オーナーと賃借人(契約名義人)の強い信頼関係で結ばれている契約なので、今の状態は無断で契約者以外の人が物件を利用している状態です。

つまり、元夫が不動産オーナーに無断で転貸や譲渡をしているということになりますので、不動産オーナーは原則的には賃貸借契約を解除することができます。

民法では夫婦は共同の賃借人という判断も

一方で民法では結婚後に夫婦の一方が共同生活のため賃貸借契約を締結する行為は夫婦で連帯してその責に任ずると定めています。(民法761条の解釈にて)ということは、賃貸の家賃の支払い債務も夫婦は不動産オーナーに連帯債務を負うことになります。

 

ではこの規定に基づくと、賃貸借契約は夫婦共同の賃借人になったと解釈していいのかがポイントになります。

過去の裁判判例によりますと、「特段の事情がない限り、夫婦一方が締結した賃貸借契約により、他の一方は当然に賃借人としての地位を取得するものではない」としています。

しかし、「日常の家事につき夫婦は相互に代理権を持つと考えるべきであり、夫名義でなされた場合でも、当然妻も代理してなされたもの」と解釈することができます。

 

つまり借家権も夫婦双方に帰属するものであり、たとえ離婚後に元夫が退去して元妻だけになった場合でも、元妻は自らの賃借権に基づいて住むことを継続できると解釈されています。

結婚前から元夫名義の場合は妻に賃借権はありません

それでは、結婚する前から夫が賃貸物件を借りていた場合はどうなるでしょうか。

この場合は民法の適用はできませんので、当然妻に賃借権はありません。

更に夫婦が内縁関係だった場合は、民法は内縁関係にも適用されますので、内縁の妻にも賃借人の地位を有することができます。

契約書の書き換え、新規の契約書の作成は必要です

ここまでご説明したとおり、賃貸物件に残った妻の居住権は法律によって保護されていますが、契約書の作成など賃借人を明らかにする必要は当然ながらあります。

これが夫の死亡による相続なら、法律上は妻は賃借人の地位を相続しますので契約書を作り直す必要はありません。

離婚の場合はこういう規定はありませんので、契約名義人を妻の名前に書き換えるか、妻との新規の契約書を作成する必要はあります。

 

福岡市博多区の不動産会社フクエイホーム

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