終わりのない空室対策

2月の足音が聞こえると、我々賃貸に関わる人間は少しだけ肩の力が抜けるような、でもまだ気を抜けないような、独特の空気感に包まれます。

今年もまた、一つのシーズンが過ぎようとしています。 何ヶ月も空いていた部屋にようやく明かりが灯ったと思えば、別の部屋から退去の連絡が入る。 原状回復を急ぎ、募集図面を直し、内見に備える。 そしてようやく決まったと思えば、また別の部屋で転勤の話が出る。

どれだけ素晴らしい物件であっても、賃貸経営はこの繰り返しの連続です。 「空室対策に終わりはない」。言葉にすると陳腐ですが、長く携わるほど、この事実が重くのしかかります。

満室になった瞬間、多くのオーナー様は安堵されます。当然のことです。 しかし、経営の視点で言えば、満室になったその瞬間から、次の空室に向けたカウントダウンは始まっています。

建物は、一日一日、確実に古くなります。 自分が何もしなくても、世の中の基準は勝手に進んでいきます。

かつて「あれば御の字」だった設備が、今では「なくてはならない標準装備」に変わっていることにお気づきでしょうか。

例えば、ネット環境。「インターネット対応」という言葉だけでは、今の入居者は振り向きません。「高速で、安定していて、無料」であることが、まるで水道や電気と同じようなインフラとして求められています。

セキュリティもそうです。昔は高級マンションの代名詞だったオートロックやモニター付きインターホンも、今や学生向けアパートでも珍しくありません。

厳しい現実ですが、家賃とは「提供している住環境の価値」に対する対価そのものです。

「昔と同じ家賃が取れなくなった」 「家賃を下げないと決まらなくなった」

もしそう感じるのであれば、それは市場が「その物件の価値は下がった」と判断したことに他なりません。

近隣に建つ新築物件と同じ家賃を望むのであれば、築年数をカバーできるだけの「何か」――それが設備なのか、デザインなのか、あるいは管理の質なのか――を提供し続けなければ、その対価は得られないのです。

資産を「木」に例えるなら、家賃収入はその「果実」です。 果実だけを収穫し続け、木への水やり（投資・修繕）を怠れば、いずれ木は枯れ、実はならなくなります。

満室の時こそ、冷静に自分の物件を見つめ直す時間なのかもしれません。 今の家賃は、今の設備のままで、5年後も維持できるだろうか。 次に空室が出たとき、この部屋は今の若者に選んでもらえるだろうか。

誰も答えを教えてはくれません。 ただ淡々と、時代に合わせて手入れを続けること。 地味で骨の折れる作業ですが、これこそが賃貸経営の本質であり、唯一の生き残り策なのだと思います。