空家を売却した場合の、3,000万円の特別控除を受けるためのポイント

前回は以前に弊社が不動産オーナー様の実家の売却の依頼を受けた時、「売却後譲渡所得から3,000万円の控除ができるようになった話」をさせていただきました。

今回はその3,000万円の特別控除特例が認められるポイントをご紹介します。

この特例はもともと相続などで取得した家を空家にさせずに、世間に流通させようとする意図があります。

いわゆる「空き家問題」の対策なので、どんな空家でもこの控除が認められる訳ではありません。

実はいくつかの条件があります。

亡くなる直前まで「ひとり暮らしでなければならない」という事です。

被相続人（亡くなった人）がひとり暮らしで同居人がいなかった場合に限られます。

注意しないといけないのは、相続後に賃貸で家を貸していた場合は適用できません。

つまり相続から売却までずっと空家のままでないといけません。

相続人が相続後に一度でもその家に住んだら適用できません。

他には、被相続人が老人ホームに入居していた場合はこの特例は利用できます。

上記以前に建てられた建物は「旧耐震基準」の建物で、地震が起こった際に倒壊する恐れがあるために後でも触れますが、耐震工事をするか家屋を解体することが条件になります。

そもそもこの特例を作った背景は、深刻化する空家問題を解決する為に、古くて耐震性が低い空家が増えることを抑える目的から作られたものなので、建築年数に条件が設けられています。

あとこの特例は「耐震性の低い空家」を対象としているため、マンションは適用外となっています。

ここで注意すべき点は売却とは売買契約日ではなく物件の引渡日であることです。

この特例の適用期間は、2016年（平成28年）4月1日～2023年（令和5年）12月31日までの間で売却が完了しないと適用されません。

そして相続のあったときから3年後の年末までに売却することが条件です。

例えば、2019年8月1日に相続が開始（被相続人の死亡）されたとしたら、2022年12月31日までの売却に適用となります。

自分以外の他の相続人と一緒に売却している場合や、複数年にわたって売却する場合も売却金額を合算することになります。

この特例は空家のままの状態で売却しても適用とはなりません。

適用となる条件は

A：耐震リフォームをして一定の耐震性を満たしたもの

B ：耐震性が認められないものは解体していること

のいずれかの条件を満たすことが必要です。

このA又はBの条件ですが、以前に耐震工事をしていた家屋以外は、ほとんど解体して更地で売却することが多いです。

弊社の売買案件も相続後、建物を解体して売却しました。

以上、５つの条件すべてが当てはまらないと特別控除は適用できません。

相続した空家をそのまま放置しておく方は少なくありません。

しかし、３年以内という特例の期限があることを考えますと、相続した空家を売却することで税金を費払う必要がある場合は、結構面倒と思われますかもしれませんが、3,000万円の控除は大きいです。