不動産の売買取引・今回は「２つの土地を同時に売却」その1

先日、当社にて仲介をしました土地の不動産売買が無事、決済及び引き渡しが完了しました。

今回の不動産売買についてどの様な経緯だったのかを少しご紹介します。

今回売却した土地はもともとは当社が管理している月極駐車場でした。

持ち主であったご主人が亡くなられ、奥様が土地を相続されたことがきっかけです。

最初は相続登記の手続きでご相談があり、合わせて売却のご依頼をいただきました。

早速まずは土地の査定から行います。数日後、土地の査定について説明にうかがい、査定額についてもご説明しました。

そして査定額についても納得いただき、正式に売却を進めることになりましたので、売主様と当社で不動産売買に関する専任媒介契約を結びました。

さあ、これからいよいよ不動産売買について動き出します。

不動売買の対象の土地についてですが、実はあまり立地が良いと言えない場所にあります。

昭和の時期に山を削って土地を分譲した地域なので、当然駅からはかなり離れており、場所にたどり着くのに、かなり勾配が高い坂道を登らなければいけません。

またこの土地は「第一種低層住居専用地域」に指定されており、マンションなど建築することができません。

不動産投資で購入する人はおらず、あくまでもマイホームを希望する方に向けたアプローチが重要だと考えました。

ならば戸建住宅の建築・販売をしている建売住宅の業者に売却するのが一番だと思い、以前約600㎡ほどの広さの土地の売買で購入してもらいました建売住宅の業者に購入の打診をしようと考えました。

しかし、ここで問題が発生します。

先程、今回売却の土地の用途地域が「第一種低層住居専用地域」と説明しました、その他にも厳しい制限があり、問題なのが「敷地面積の最低限度」でした。

主に土地の用途地域が「第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域」の場所でかけられる規制になります。

規制の内容は、建物を建築する際に敷地の面積が決められており、その決められた面積より狭い土地は建物を建てることができません。

この規制をする理由は、1つの広い敷地を複数に分割してしまうようなミニ開発を防止して、良好な住環境を保存する為に設けられた制度です。

今回の対象の土地の敷地面積の最低限度は165㎡（約49.9坪）と決められています。

この広さより狭い土地だと、この地域では建物を建てれません。

そして売却する土地の広さは公簿面積で315㎡（約95.28坪）です。

売却の打診をしようと考えていた建売住宅の業者は当然土地を購入後、分譲してそれぞれ家を建てて売り出します。

ところが建築面積の制限があると今回の場合、土地の面積が足りず、分割して家を建てることができません。

業者にもとりあえず連絡して感触を聞きましたが、95坪の土地に家を建ててもなかなか今は売れない。やはり土地を分譲できないと購入は難しいとの返事でした。

もう少し話が続きますので、次回へ