相続した実家を売却する前に！税金が約600万円安くなる「空き家の3,000万円特別控除」

「親から実家を相続したけれど、自分には持ち家があるし住む予定がない」 「維持管理が大変だから売却したいけれど、税金が高そうで不安」

このようなお悩みをお持ちではありませんか？

実は、相続した空き家を売却する際、一定要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例（被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例）があります。

以前、私が管理する賃貸物件のオーナー様からも同様のご相談を受け、この特例を活用して約600万円もの節税に成功されました。

本記事では、この特例の仕組みから、最新の法改正で変更になった「適用要件」、そして手続きのポイントまでを分かりやすく解説します。

現在、日本では空き家の増加が深刻な社会問題となっています。放置された空き家は、建物の倒壊や火災のリスク、防犯上の不安など、近隣住民にとっても大きな脅威となります。

そこで国は、「相続した古い家を放置せず、スムーズに売却・活用してほしい」という意図で、税金を大幅に優遇するこの制度を設けました。

・制度の概要

相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、被相続人（亡くなった方）が住んでいた家屋または土地を売却した場合、その利益（譲渡所得）から最大3,000万円を控除できます。

不動産を売って利益が出ると、通常は約20%の税金（所得税・住民税）がかかります。この特例を使うとどれくらい手取りが変わるのか、具体的な数字で見てみましょう。

【モデルケース】

・売却価格： 5,000万円

・取得費（買った時の値段）： 不明なため売値の5%（250万円）で計算

・譲渡費用（仲介手数料など）： 300万円

計算式

譲渡所得 ＝ 売却価格 － 取得費 － 譲渡費用 － 特別控除

A. 特例を使わなかった場合

譲渡所得：5,000万 － 250万 － 300万 ＝ 4,450万円

税金（約20.315%）：4,450万円 × 20.315% ＝ 約904万円

B. 特例を使った場合（3,000万円控除）

譲渡所得：5,000万 － 250万 － 300万 － 3,000万円 ＝ 1,450万円

税金（約20.315%）：1,450万円 × 20.315% ＝ 約294万円

譲渡所得

特例なし：4,450万円・特例あり：1,450万円

支払う税金

特例なし：約904万円・特例あり：約294万円

差額（節税効果）：約610万円 お得！

このように、手元に残るお金が大きく変わります。

この特例は「空き家対策」であるため、どんな家でも使えるわけではありません。以下の条件をクリアする必要があります。特に2024年（令和6年）以降の売却に関わる改正点にご注意ください。

条件1：昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋

いわゆる「旧耐震基準」で建てられた戸建て住宅が対象です。

・注意点： 区分所有建物（分譲マンションなど）は原則として対象外です。

条件2：亡くなる直前まで「一人暮らし」だったこと

原則として、亡くなった方（被相続人）が一人で住んでいた家が対象です。相続開始の直前において、同居人がいなかったことが条件となります。

・老人ホームに入っていた場合は？

「要介護認定を受けて老人ホームに入所していた」などの一定条件を満たせば、空き家になっていた期間があっても特例の対象になります（家財道具の保管場所として使っていたなど、入所後も維持管理されていた等の要件あり）。

条件3：売却代金が「1億円以下」であること

この1億円には、固定資産税精算金なども含まれます。また、特例を受けようとする相続人が複数いる場合や、数回に分けて売却する場合でも、合計額で判定されます。

条件4：相続から「3年後の年末」までに売却すること

この特例には期限があります。 相続開始日（亡くなった日）から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却しなければなりません。

・適用期限： 現行法では2027年（令和9年）12月31日まで延長されています。

条件5：耐震リフォーム または「解体」すること【大幅改正あり】

ここが最も重要なポイントです。そのまま住むには危険な「旧耐震基準」の家を流通させないよう、以下のいずれかの状態で引き渡す必要があります。

１．耐震リフォームを行い、新耐震基準に適合させる。

２．建物を解体（除却）し、更地として引き渡す。

★最新の改正ポイント（令和6年1月1日以降の譲渡）

以前は「売主が解体してから引き渡す」必要がありましたが、改正により、「売買契約後、買主が翌年2月15日までに解体（または耐震改修）を行った場合」も適用対象になりました。

これにより、現況有姿（古家付き）での売却もしやすくなっています。

★相続人が3人以上の場合の注意点

相続人が3人以上の場合、一人あたりの特別控除額は3,000万円ではなく2,000万円に減額されます。

相続したご実家の売却で、この特例が使えるかどうかは非常に大きなポイントです。

・建物は昭和56年5月31日以前か？

・売却価格は1億円以下か？

・更地渡しにするか、買主に解体を任せるか？

これらを事前に確認し、確定申告の際には市区町村から「被相続人居住用家屋等確認書」を取得して添付する必要があります。

「自分のケースでは使えるの？」「解体費用の見積もりも一緒に相談したい」といった疑問やご不安がございましたら、ぜひお気軽にご相談ください。制度改正にも対応した最適な売却プランをご提案させていただきます。