不動産の売買時に買主が支払う諸費用について知りたい

以前の当社のブログで、不動産売買の時に売主側が支払う諸費用について紹介しました。

今回は購入する方、つまり買主側が支払う諸費用について紹介します。

ちなみに不動産売買の取引の時に買主が支払う諸経費の総額は、概算で不動産売買価格の約5～8％程度が必要となります。

「不動産売買契約」「金銭消費貸借契約」「建物請負契約」に貼付する印紙代が必要になります。

印紙代は契約書の種類によってまちまちであったり、軽減措置があったりしますので最新のものを確認下さい。

登録免許税とは登記簿に登記する時に必要となる税金です。

不動産取引の場合は主に下の3つの登記に必要となります。

①所有権保存登記（新築時）：固定資産税評価額✕税率（4％）

②所有権移転登記（取得時）：固定資産税評価額✕税率（2％）

③抵当権設定登記（借入時）：債権額✕税率（0.4％）

また個人の居住用住宅の場合は要件に合えば軽減措置が適用されます。

■居住用財産の軽減措置適用要件

１，個人の住宅用家屋であること

２，床面積50㎡以上であること

３，取得日以前20年（耐火建築物は25年）以内の既存住宅であること

４，取得後1年以内に登記すること

不動産取引の際に司法書士の先生に支払う報酬になります。

おおむね5万円～10万円程度必要となります。

住宅ローンを取り扱う金融機関の事務手数料です。金額は3万円程度です。

公的融資の「財形住宅融資」など手数料不要の融資もあります。

契約者が住宅ローンの支払いができなくなった場合、保証会社が契約者に代わって金融機関に残債務を支払う（代位弁済）保証です。

保証料は、借入額、返済期間、金融機関によって異なりますが、住宅金融支援機構の「フラット35」や一部のネット銀行のように保証料不要の金融商品もあります。

なお保証料の支払い方法は、住宅ローン実行時に一括で支払う方法と、月々の返済額に上乗せする方法があります。

不動産の媒介を依頼した不動産業者に支払う報酬額です。報酬額は宅地建物取引業法で定められています。

■不動産業者が受け取る報酬額　　　　　

　　　
■売買価格が400万円を超える場合の即算式

　仲介手数料＝売買価格✕３％＋６万円＋消費税　となります。

　【例　売買価格が4000万円の場合】

　　　（4,000万円✕３％＋６万円）✕1.1＝138万6,000円　になります。

この金額を超えて受領することは、宅建業法違反となります。

固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金などを所有権移転日で日割り計算（所有権移転日前日までが売主・所有権移転日から買主）します。

買主が負担する額を売主に支払うことで当事者間の清算を行います。

住宅ローンを利用する場合は、金融機関から火災保険の加入を勧められます。

地震保険は任意加入です。

住宅ローン返済中に借主が「死亡・高度障害」となった場合、保険会社から金融機関に保険金が支払われ、残債務の返済に充てられます。

一般的な金融機関では、団体信用生命保険への加入は住宅ローンの必須条件であり、保険料は金融機関が負担します。ただし、特約部分に関しては、金利上乗せなどにより借主負担となる場合が多いです。

住宅金融支援機構のフラット35の場合は、保険加入は必須ではなく任意加入となります。

不動産取得税とは、不動産を取得した人に対して、都道府県が課税する税金です。

不動産の取得後30日以内（都道府県によって異なります）に申告を行い納税します。

ただし、実際には期日内に申告する人は少なく、約2ヶ月ほどで都道府県から送られてくる納税通知書に基づいて納税する人がほとんどです。

一定の条件を満たす新築住宅または中古住宅は、税率の特例及び税額控除を受けることができますが、都道府県税務所では、登記内容を確認して軽減処置後の納税通知書を送付してくる場合と、処理ぜずに送付してくる場合があります。

納税通知書が送付されてきたら、まず軽減処理がされているかを確認し、軽減されていない場合は、都道府県税務所に必要書類を添えて申告する必要があります。

不動産所得税の税率は原則は固定資産税評価額✕４％です。

軽減措置は

【宅地】　固定資産税評価額✕１/2✕3％

【住宅】　固定資産税評価額✕3％

※軽減措置は令和3年3月31日まで

（ただし、令和3年度の税制大綱で令和6年3月31日まで3年延長になる予定です）

中古住宅の不動産流通を活性化する目的でつくられた制度です。

平成30年４月から施行されています。

建築士など専門知識のある「既存住宅状況調査技術者」による「既存住宅状況調査（インスペクション）」と呼ばれる住宅診断のことです。

費用は５万円～10万円程度です。

また福岡県ではこの物件調査を補助する制度があります。

「耐震基準適合証明書」とは建物の耐震性が、現在の建築基準法に適合していることを証明した書類です。

一級建築士など専門家による建物の耐震基準の適合調査で、費用は7万円～10万円程度です。

住宅ローン控除、登録免許税や不動産所得税の軽減措置適用時に利用します。

住宅金融支援機構の定める技術基準に対する適合検査で検査機関または適合証明技術者によって行われます。

費用は５万円～7万円程度です。

フラット35を利用する場合は必ず必要になります。

以上が不動産購入時に必要となる諸費用ですが、これはあくまでも不動産取引に関わる費用です。

実際にはリフォーム代・引っ越し代などたくさんの費用が必要になります。

不動産を購入する際は余裕のある資金計画を考えましょう。

また、購入する際は不動産業者や税理士とよくご相談下さい。