持ち家は「売る」か「貸す」か？息子夫婦と同居で空き家になる家のベストな選択肢

「息子夫婦と同居することになったので、今の家が空き家になる。愛着もあるし、売るのはしのびない…」 「とりあえず貸して家賃収入を得るのと、きっぱり売却するのはどちらが得なのだろう？」

大切な思い出が詰まった我が家だからこそ、簡単に売却を決断できないものです。そんな時、「売らずに貸せば、家賃も入って一石二鳥では？」と考える方は非常に多くいらっしゃいます。

しかし、不動産のプロとして正直にお伝えすると、「安易な賃貸化」はリスクが高い場合も多々あります。

ここでは、不動産を「売るか、貸すか」で迷っている方に向けて、賃貸経営のリアルなメリット・デメリットと、後悔しないための判断基準をわかりやすく解説します。

まずは、それぞれの特徴をざっくりと比較してみましょう。

家を売らずに第三者に貸した場合、具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか。

1-1. 継続的な家賃収入が得られる（私的年金代わり）

これが最大の魅力です。

入居者がいる限り、毎月定額の収入が入ります。住宅ローンが完済していれば、その収入を老後の生活費や貯蓄、お孫さんへの援助などに充てることができます。

「私的年金」として、毎月のキャッシュフローが厚くなるのは心強い点です。

1-2. 資産として保有し続けられる

「どうしても手放したくない」「将来、孫に譲りたい」といった想いがある場合、所有権を持ち続けたまま活用できるのは大きなメリットです。

また、将来的に地価が上昇するエリアであれば、キャピタルゲイン（値上がり益）を狙える可能性も残せます。

1-3. 節税対策になるケースがある

賃貸経営で発生した費用は「必要経費」として計上できます。

・建物の減価償却費

・固定資産税・都市計画税

・火災保険料

・管理委託費

・修繕費

これらを確定申告で正しく計上することで、不動産所得を圧縮し、所得税や住民税の節税につながる場合があります。

「家賃が入るなら最高」と思いがちですが、実際には手元に残るお金が少なかったり、精神的な負担がかかったりすることもあります。

2-1. 維持費と税金で、手取りは思ったより少ない

家賃がそのまま全額利益になるわけではありません。

固定資産税を払い続ける必要があるほか、給湯器の故障、エアコンの交換、雨漏りの修繕など、設備トラブルの対応費用はすべてオーナー（貸主）持ちです。

さらに、入居者が退去するたびに、壁紙の張り替えやクリーニング費用（数十万円単位）が発生します。これらを差し引くと、「意外と手元に残らない」ということも珍しくありません。

2-2. 「空室」のリスク（収入ゼロでも出費は続く）

家賃収入は、入居者がいて初めて発生します。 退去後、すぐに次の入居者が決まれば良いのですが、数ヶ月決まらないこともあります。

その間、収入はゼロですが、固定資産税や管理費などの維持費はかかり続けます。

2-3. 入居者トラブルのリスク

「きれいに使ってほしい」というオーナーの願いとは裏腹に、部屋を乱雑に使われたり、近隣と騒音トラブルを起こされたりするリスクがあります。

最近では家賃保証会社の利用が一般的ですが、それでも「夜逃げ」や「ゴミ屋敷化」といったリスクがゼロになるわけではありません。

2-4. 一度貸すと、自分たちが戻れなくなる？（普通借家契約の罠）

ここが最も注意すべき点です。

一般的な「普通借家契約」で貸してしまうと、入居者の権利が法的に強く守られます。

オーナーが「自分が住みたいから出て行ってほしい」と言っても、正当な事由（高額な立ち退き料の支払いなど）がない限り、契約更新を拒否できません。

「数年後に戻るかも」という可能性がある場合は、契約期間終了とともに確実に退去してもらえる「定期借家契約（ていきしゃっかけいやく）」を選ぶ必要があります。

プロのアドバイス 戻る可能性があるなら、家賃が多少相場より安くなっても「定期借家契約」をおすすめします。

この契約形態の選び方を間違えると、ご自身の家に二度と戻れなくなる可能性があります。

2-5. 住宅ローンの落とし穴（銀行との契約違反）

まだ住宅ローンが残っている場合、要注意です。

住宅ローンは「本人や家族が住むこと」を条件に低金利で借りられています。銀行に無断で賃貸に出すと「契約違反」とみなされ、残債の一括返済を求められるリスクがあります。

賃貸に出す場合は、金利が高い「アパートローン」や「不動産投資ローン」への借り換えが必要になるケースが一般的です。

※転勤や介護など、やむを得ない事情がある場合は、銀行によっては期間限定で認めてくれることもあるため、事前の相談が必須です。

ここまでの内容を整理し、判断基準をまとめました。

■「貸す」ほうが良いケース

・「数年後にまたこの家に戻ってくる」という明確な予定がある。

・住宅ローンは完済している（または完済に近い）。

・駅近など立地が良く、すぐに借り手が見つかる人気エリアである。

・将来、子供に資産として家を承継させたい。

■「売る」ほうが良いケース

・もうこの家に戻る予定はない。

・住宅ローンがまだ多く残っている。

・築年数が古く、貸すためにリフォーム費用が高額になりそう。

・設備故障や入居者対応などの面倒な手間を負いたくない。

・売却益（まとまった現金）で、老後資金を確保したり、新生活の資金にしたい。

その判断、シミュレーションしてからでも遅くありません

「売るか貸すか」、どちらが正解かは、お客様の「お家のコンディション（築年数・立地）」と「今後のライフプラン」によって全く異なります。

一番の失敗は、「とりあえず貸してみよう」と見切り発車をしてしまい、後から修繕費がかさんだり、売りたい時に売れなくなってしまったりすることです。

私たちにご相談いただければ、以下の2つを具体的にシミュレーションいたします。

１．「売ったらいくらになるか？」（現在の市場価値）

２．「貸したら実質いくら儲かるか？」（家賃相場 － 経費 ＝ 手取り額）

数字を見比べることで、どちらがお客様の人生にとってプラスになるかが明確になります。 まずは査定だけでも構いません。

大切な資産の今後について、一緒に考えてみませんか？