住所変更登記が2026年4月から義務化に。「スマート変更登記」で手続きの手間をなくす方法

引っ越しや結婚で住所や名字が変わったのに、不動産の登記簿はそのまま・・・・。心当たりのある方も多いのではないでしょうか。

実はこれ、2026年（令和8年）4月1日から法律上の義務になります。正当な理由なく放置すると、5万円以下の過料（行政上のペナルティとして科される金銭。刑罰である罰金とは異なります）が科される可能性もあります。

その負担を軽くするために始まったのが、「スマート変更登記」という新しい制度です。うまく活用すれば、住所変更の登記を自分で申請する必要がなくなり、費用もかかりません。

この記事では、その仕組みと注意点をわかりやすくまとめました。

登記簿には、不動産を持っている人（登記名義人）の住所や氏名が記録されています。

これまで住所変更の登記は任意だったため、手続きされないまま放置されるケースが全国で多発し、「所有者不明土地」が増える一因になっていました。連絡の取れない所有者が多いと、土地の売却や公共事業が進められず、社会問題になっています。

これを解消するため、2026年4月1日から住所・氏名の変更登記が義務化されます。過去の変更が未登記の場合も対象で、2028年3月末までに登記する必要があります。

あらかじめ必要な情報を法務局に登録しておくと、その後の住所や氏名の変更登記を法務局が自動で行ってくれる仕組みです。自分で申請書を書いたり、司法書士（登記手続きの専門家）に依頼したりする必要がなくなります。

個人の場合の流れ

１．「検索用情報の申出」を行う（氏名・住所・生年月日・メールアドレスなどを事前に届け出る手続き）

２．法務局が住基ネット（全国の市区町村が持つ住民情報を相互に照会できる仕組み）を通じて、住所や氏名の変更を定期的に確認

３．変更が見つかると、登記してよいか確認するメール（または書面）が届く

４．承諾すると、法務局が職権（本人の申請を待たず行政側の判断で行うこと）で登記を書き換える

最初の申出さえ済ませておけば、あとは確認への回答だけで済みます。

法人の場合

会社法人等番号（法人登記に付与される番号）を持つ法人は、事前の申出は不要です。本店所在地や商号（会社名）の変更登記を行えば、その情報が自動で不動産登記にも反映されます。

・手続きが不要になる：住所や氏名が変わるたびに書類をそろえて申請する手間がなくなります

・費用がかからない：通常は不動産1個につき登録免許税（登記の際に国へ納める税金）1,000円がかかり、司法書士への依頼料も別途必要ですが、これらが不要になります。

・相続の手続きがスムーズに：登記簿の住所が常に最新に保たれるため、相続登記に必要な住所履歴の証明書類（戸籍の附票など）を集める手間が減ります

・反映にはタイムラグがある：住基ネットへの照会は2年に1回程度のため、引っ越し直後にすぐ反映されるわけではありません。売却や担保設定を急ぐ場合は自分で申請が必要です。

・海外居住者は対象外：住基ネットは国内住民が対象のため、海外在住の方は自分で登記する必要があります。

・自動更新は住所・氏名のみ：所有権移転など権利関係の登記は対象外で、従来どおりの申請が必要です。

義務化は負担に感じられるかもしれませんが、「スマート変更登記」を使えば手続きの多くを法務局に任せられ、費用もかかりません。

ご自身のケースが対象になるか分からない、申出を進めたいという方は、一度最寄りの法務局などの役所にご相談してみてください。