【大家さん必見】賃貸経営で失敗しないための法律・制度の基礎5選！トラブルを未然に防ぐ知識とは？

大家業は「不労所得」？いいえ、立派な「経営」です。

「親からアパートを引き継いだ」 「老後のために投資用マンションを買った」

きっかけは様々かと思いますが、賃貸経営は「物件を買えば終わり」ではありません。入居者様の命と生活を預かる、責任あるお仕事です。

「法律なんて管理会社に任せておけばいいでしょ？」と思っていると、思わぬ落とし穴にはまることも……。 今回は、オーナー自身が知っておくことで「自分の資産」と「入居者様」を守れる、法律・制度のキホンを5つに絞ってご紹介します。

賃貸経営をする上で、避けて通れないのがこの法律です。 ざっくり言うと、「借りている人（入居者）を強力に守る法律」です。

・契約更新の原則： オーナー側から「契約を終わりにしたい」と言っても、正当な理由（建物の老朽化で危険、など）がない限り、簡単には解約できません。

・家賃の値上げ： 「周りの相場が上がったから」といって、一方的に家賃を上げることはできません。入居者の合意が必要です。

※ここがポイント 「自分の建物だから好きにしていい」は通用しません。だからこそ、最初の「入居審査」と「契約内容」が何より大切になります。

2020年に民法が大きく変わり、賃貸契約にも影響が出ています。特に重要なのが「連帯保証人」のルールです。

・極度額（きょくどがく）の設定： 連帯保証人をお願いする場合、「最大で〇〇万円まで保証します」という上限額（極度額）を契約書に書かないと、その契約は無効になってしまいます。

※ここがポイント 昔の契約書のひな形をそのまま使い回していると、いざという時に「保証人に請求できない！」なんてことになりかねません。一度、契約書を見直してみましょう。今は「家賃保証会社」を利用するのが主流になりつつあります。

建物を持っている以上、安全管理はオーナーの責任です。もし火災や事故が起きた時、設備に不備があるとオーナーが責任を問われることがあります。

・住宅用火災警報器： 設置が義務付けられています。電池切れしていませんか？

・定期報告制度： 一定規模以上のマンション等の場合、建物の状態を定期的に検査して役所に報告する必要があります。

・工作物責任： 例えば、看板が落下して通行人が怪我をした場合、管理に不備があればオーナーが賠償責任を負います（無過失責任といって、かなり重い責任です！）。

※ここがポイント 保険（火災保険・施設賠償責任保険）には必ず入りましょう。そして、管理会社からの「修繕提案」は、コストだと思わず「安全への投資」と捉えてください。

賃貸経営はお金の出入りが複雑です。「手元にお金があるのに、税金が払えない！」という事態（黒字倒産）を防ぐために、税金の仕組みを知っておきましょう。

・減価償却（げんかしょうきゃく）： 建物の購入費用を、数年に分けて経費にする仕組みです。これが終わると、経費が減り、急に税金が高くなることがあります（デッドクロス）。

・青色申告： 個人事業主の大家さんなら、「青色申告特別控除（最大65万円）」を使わない手はありません。

ここがポイント 「修繕費」として一度に経費にできるのか、資産として計上すべきなのか（資本的支出）、この判断で税額が大きく変わります。税理士さんとの連携が不可欠です。

退去時のトラブルNo.1が「敷金の返還」や「リフォーム費用の負担」です。 国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」というルールブックが、実質的な判断基準になっています。

・経年劣化（けいねんれっか）： 普通に住んでいて古くなった部分（日焼けした畳や壁紙など）の修繕費は、オーナー負担が原則です。

・入居者の過失： タバコのヤニ汚れや、不注意で開けた穴などは、入居者負担にできます。

※ここがポイント 「全部入居者に直してもらう」特約は、消費者契約法で無効になることが多いです。ガイドラインを一読し、納得感のある精算を心がけましょう。

賃貸経営にまつわる法律や制度、いかがでしたか？

「やっぱり難しそう……」と感じたかもしれません。 でも、これらの知識を持っていると、管理会社との打ち合わせがスムーズになり、結果として「質の高い物件管理」につながります。

管理が行き届いた安心・安全な物件は、入居者様にも選ばれやすくなります。 まずは、「今の契約書が最新の法律に対応しているか」、管理会社や専門家に確認することから始めてみませんか？