【相続不動産の落とし穴】兄弟での「共有名義」が土地活用を困難にする理由と、今すぐできる対策

「実家の土地、兄弟みんなで仲良く分けよう」 一見、公平で平和的な解決策に聞こえるこの言葉。しかし、不動産のプロから見ると、これは将来のトラブルの種でしかありません。

弊社は長年、数多くの土地活用に関わってきましたが、活用が頓挫してしまうケースには共通点があります。 それは、「土地・建物が共有名義になっていること」です。

特にご兄弟・姉妹間での共有名義は、いざ資産を活用しようとした際に、極めて高いハードルとなります。

今回は、なぜ共有名義が危険なのか、そしてトラブルを避けるために今すべきことは何かを解説します。

土地活用の代表的な方法に「賃貸マンション・アパート経営」があります。 相続税対策や収益化のために検討される方が多いですが、建設資金を全額キャッシュで用意できるケースは稀で、通常は金融機関から融資（アパートローン等）を受けます。

ここで「共有名義」が大きな壁となります。

・金融機関は「共有者全員の同意」を求める

例えば、あなたが長男で、将来的に土地活用を考えているとします。しかし、その土地が遺産分割の結果、あなた・弟・妹の3人による「各1/3ずつの共有名義」になっていた場合、どうなるでしょうか。

銀行がお金を貸す際、その土地を担保（抵当権）に入れます。 この時、銀行は「共有者全員（あなた・弟・妹）が担保提供に同意すること」を絶対条件とします。あなたの持分だけを担保に、建物を建てる資金を貸してくれる銀行はまずありません。

・共有者全員が「連帯保証人」になるリスクも

さらに厳しいのが保証人の問題です。 土地を担保として提供するということは、万が一返済が滞った場合、弟さんや妹さんの持分も失われることを意味します。そのため、金融機関によっては、共有名義人全員に対し「連帯保証人」になることを求めるケースが非常に多いのです。

「兄貴がやる事業のために、なんで僕が借金の保証人にならなきゃいけないんだ？」

弟さんや妹さんがそう思うのは当然です。このように、共有者全員の意思とリスク許容度が完全に一致しない限り、その土地は「何もできない土地（塩漬けの土地）」になってしまいます。

それほどのリスクがあるにも関わらず、なぜ共有名義にするケースが後を絶たないのでしょうか。

最大の理由は、遺産相続時の「争い」を避けるためです。 「土地を誰か一人が相続すると不公平になる。とりあえず法定相続分（平等）で登記しておこう」という、“とりあえず”の判断が非常に多いのです。

しかし、これは問題を先送りにしているに過ぎません。 活用できないだけでなく、将来的に共有者の誰かが亡くなり、さらにその子供たちへ相続されると、権利関係はネズミ算式に複雑化していきます。

将来、スムーズに不動産を活用・売却できるようにするための鉄則があります。

【不動産相続の鉄則】 土地は「1筆ごとに1名義」。建物も「1軒ごとに1名義」。

「共有」ではなく「単独所有」にする。これに尽きます。 こうすれば、所有者本人の意思だけで、建てることも、売ることも、貸すことも自由になります。

・これから相続を迎えるご家族がやるべきこと

相続発生後に「単独所有」でまとめるのは、お互いの利益が絡むため非常に困難です。だからこそ、ご両親がご健在のうちに対策することが重要です。

１．遺言書（公正証書遺言）を残してもらう

「この土地は長男に、預貯金は次男に」といったように、具体的に誰が何を相続するかを指定してもらうのが最も確実な回避策です。

２．資産の棚卸しをする

聞きにくいことではありますが、ご両親がどのくらいの不動産を持っているのか、預貯金はあるのかを把握しましょう。

３．家族会議を開く

親が亡くなった後、兄弟だけで遺産分割協議をすると揉めるケースが一番多いです。「親がいる間」に、誰がどの不動産を引き継ぐのかを話し合い、合意形成をしておくことがベストです。

2024年4月1日より、相続登記が義務化されました。 これまでのように「名義変更せずに放置する」ことは法律違反となり、過料が科される可能性もあります。

国も「所有者不明土地」の問題を解決するために動いています。 「とりあえず共有で」としてしまうと、将来売るに売れず、固定資産税だけを払い続ける「負動産」になりかねません。

大切な資産を次世代に有効に残すためにも、共有名義は避け、生前のうちにしっかりとした道筋をつけておきましょう。

弊社では、土地活用を見据えた相続対策のご相談も承っております。「うちは大丈夫かな？」と思われた方は、ぜひ一度ご相談ください。