不動産投資で絶対にやってはいけない３つのこと

今回は不動産投資でやってはいけないことを３つ取り上げます。

実はこの３つが不動産投資で失敗する方がよくあてはまるケースなのです。

新築ワンルームマンションの投資ですが、購入される方の特徴は「年収が高い人」や「医者」の方が多いです。

こういった新築ワンルームマンションの販売アピールの文句として

「年金づくりに毎月1・2万円で購入できます」

と言ってきます。

また、よくあるセールストークは

「サブリースをしていますので毎月家賃がもらえます、それで返していけばいい。その差額の1万円だけお支払いください。ローン完済の30年後は家賃が年金代わりとして入ってきます。」

こんな感じです。

実はこれ全然儲かりません。

もし購入後にしばらくして売却するときには、2割ぐらい値が下がってしまいます。

下手したら、3割・4割ぐらい値が下がってしまいます。

売りたいと思って売却してもオーバーローンで借金が残ってしまいます。

結局、ずーとローンを払っていくか、売却して損を確定するしかありません。

まず、サブリースというのは完全な保証ではありません。

10年間保証はしますけど、必ず契約書には2年ごとに家賃を改定すると書かれています。

例えば公租公課（税金）や家賃が相場に比べて不相応になったら改定が可能というふうに書かれています。

そもそもサブリースの家賃というのは初めから高く設定していますので、2年後に不相応になるのは当然です。

それで2･3年後に改定を業者から求められて契約を打ち切られるケースなどもあります。

結局サブリースとは

「10年間保証しますけど、2年ごとに改定できますよ」

という契約なのです。

ここが皆様が勘違いするのは、10年間サブリースしてくれるということは、10年間同じ家賃を保証してくると思うのですが、そういうわけではないのです。

そして今の借地借家法という法律は、サブリース業者を守る法律になっているのです。

賃料増減請求といって

「建物の賃料が、租税その他の負担の増減、土地・建物の価格の上下、その他の経済事情の変動により、または相場の変動により近隣の同種の建物の賃料に比べて著しく不相当となったときは、賃料増減請求権が認められるものとする」

と借地借家法32条に書かれています。

つまり、2年後に賃料が相場よりも不相応になっていたら下げることができるような法律になっています。

このケースで大家さんにとっての「借主」はサブリース業者になります。

更に、大家さんがサブリース業者との契約を解除する場合は、サブリース業者は「借主」の立場になるので、これも借地借家法によって「正当事由」がないと契約解除ができないとされています。

しかも、正当事由かどうかは最終的には裁判所の判断になるケースがほとんどです。

（詳しくは下記のリンクのブログを参照下さい）

他にも解約時に多額の違約金を請求される可能性もあります。

サブリース業者と賃貸借契約をサブリース契約でやっているという事なので、サブリース業者の方が強いのです。

サブリース契約はしてはいけません。

「三為業者」とは転売業者のこと指します。

この転売業者は売主から安く仕入れてきてそこの利益をのせて投資家に売っています。

安く買って高く売ることで利ざやを稼ぐのが三為業者です。

ちなみになぜ「三為」と呼ぶのかは、「第三者の為に転売する」からそう呼ばれています。

具体的には中間省略登記をします。

その理由は転売業者も一旦物件を仕入れると、不動産取得税とか登録免許税を支払わなくてはいけません。

これを節約するために、登記をしない状態で買主に売ることで買主が登記をして不動産取得税を払ことになります。

つまり登記や不動産取得税を中間で省略するということになります。

しかしこれは厳密には法律で禁止されています。

その為最近では、業者が物件を仕入れる時に、もう第三者に売ることを前提とした契約を結ぶ方法を取ることで法律違反を避けています。

三為業者から手っ取り早く不動産を購入して大家さんになっってリタイアしようと思うのは甘い考えです。

これらの不動産投資の話が来た時に断りたいときは、

「そんなに良いというなら、当然あなたも投資しているのですよね。」

と営業マンに言って下さい。

ほぼ投資なんかしていません。

社員が買わないようなものを売っているのですから、やってはいけません。