資産家や地主を狙う相続対策バブル

数年前、空前の相続対策バブルと言われていました。

資産家や地主さんが、相続対策としてマンション・アパートを新築

する現象が起こりました。

最近は金融機関の引き締めなどもあり、建築ブームは多少なりとも

落ち着いた感じがします。

そんな中、数年前にある地主さんから相談を受けたケースをご紹介します。

その地主さんの土地は、都心から電車で1時間以上も離れた郊外にあります。

相続の勉強にためにと書店で相続対策関連の本をいくつか購入しました。

その本の著者の相続コンサルタントのセミナーにも積極的に参加したそうです。

セミナー終了後によくある個別相談へと話が進み、いくつかある土地の中から

約400坪の土地の具体的な相続プランを提案してもらうことになりました。

しかし、後日このコンサルタントから提案されたプランは目を疑うものでした。

ワンルーム60戸の新築賃貸マンション、総額4億円。表面利回りは7％。

建築資金は35年ローンで、全額銀行から調達するという計画でした。

その相続コンサルタントが言うには、4億円の借金をして賃貸マンションを

建てれば、相続税を払う必要がなくなります。

ところが、この立地は都心から離れていてワンルームの需要がほどんどありません。

にもかかわらず、ワンルーム60戸もの計画はあまりにも規模が大きすぎます。

地主さんがこう切り返すと、コンサルタントは1棟まるごと借り上げるので

30年間空室の心配は要りませんと力説。

地主さんはかなり違和感を覚えて、弊社に相談に来られました。

企画書を見て、あまりにも業者に都合の良い企画書で絶対にやってはいけない

相続対策だと話しました。

容積率めいっぱいに建物を計画し、将来の需要予測は完全に無視。

規模の最大化を狙う建設業者の独りよがりな計画。

それを建設業者のサブリース（一括借り上げの家賃保証）だから安心だと

安易に提案する相続コンサルタント。

もし、このまま計画を進めていったらどうなるでしょうか？

この地主さんは相続税の節税と引き換えに35年という長い間借金に

あえぐことになります。

サブリース（一括借上げ家賃保証）業者はおそらく数年で逃げ出します。

実はサブリース業者は、採算が悪くなったらいつでも撤退できるような契約に

なっています。

また30年一括借上げ家賃保証といっても、2年ごとに保証家賃は見直すことが

できるようになっています。

不動産オーナー様と折り合いがつかなければいつで撤退することができる。

法的にもサブリース業者が有利です。知らないのは不動産オーナー様だけなのです。

このパターンで賃貸経営を始めれば、いずれ借金は返せなくなり、地主さんは

土地を手放すことになると思います。

無理な節税をした挙げ句に土地を取られる。

ミイラ取りがミイラになるとはまさにこの事です。

すべてがこの様な悪意のコンサルタントではないと思いますが、十分注意する

ことが必要です。