リースバック契約って何？　最近の注意点について

最近、テレビや広告でも見かけることが多くなった「リースバック」。自宅を売却して現金化しつつ、同じ家に賃貸で住み続けられる仕組みです。

一見便利ですが、行政（国土交通省・消費者関連機関）や税制面での最新の指摘・注意点が出ています。後悔しないために押さえておくべきポイントをわかりやすく整理しました。

自宅（戸建て・分譲マンション等）を事業者に売却し、売却代金を受け取る一方で、そのまま賃貸（リース）で住み続ける取引です。売買（所有権移転）→賃貸借（家賃支払い）の二段構成で成り立ちます。

・引っ越しせずにそのまま住める（慣れた生活環境を維持）。

・売却でまとまった現金を得られる（老後資金・生活資金の確保に有効）。

・固定資産税や修繕積立金などの負担が売主（＝元・所有者）から無くなる。

2025年以降、国土交通省や消費者関連機関はリースバックに関するガイドブックや注意喚起を公表しており、強引な勧誘や高齢者を狙った“押し買い型”トラブルが問題視されています。

重要な点は「契約前に十分な説明があるか」「書面で重要事項が交付されているか」です。

・売却価格の根拠

リースバックは一般の仲介売却に比べ低めの査定（目安：市場価格の60～80％）で提示されることが多いです。複数社で査定を比較しましょう。

・売却後の税金

居住用財産の特別控除（最大3,000万円）など税制の適用条件を事前に税理士や税務署で確認してください。リースバックの形態によって適用可否や解釈が問題になるケースがあるため、個別確認が必要です。

・賃貸期間（定期借家か一般賃貸か）

定期借家契約で期間終了後は再契約できない、または退去になる可能性があります。何年契約で更新の可否や条件を明確に。

・家賃の設定と見直し条項

相場より高い家賃設定や、更新時の大幅値上げ条項がないか確認。将来の家賃を試算して生活設計を行ってください。

・買い戻し（再取得）条件

買戻し価格の算定方法、期限、手続き・費用（登記・印紙・税）を文書で確認。買戻しができない・条件が不利なケースもあります。

・修繕や原状回復の負担

大規模修繕や経年劣化の負担は誰が負うのか（貸主負担か借主負担か）を明示させましょう。

Q1. 「売ったら絶対に住み続けられるの？」

A1. いいえ。賃貸契約の期間や更新条件次第では住み続けられない可能性があります。契約書の解約条項を必ず確認してください。

Q2. 「税金はどうなるの？」

A2. 売却で譲渡所得が出る場合は課税対象です。居住用の3,000万円控除などが使えるかは条件により異なるため、税務署や税理士に相談してください。

Q3. 「相続するときはどうなる？」

A3. 売却しているため、当該不動産は相続財産に入らず、受け取った現金が相続財産になります。

賃貸借契約は相続されることもありますが、放棄されると退去が必要になる場合があります。

事前に家族とも話しておきましょう。

リースバックは「住み替えず資金化できる」有用な選択肢ですが、売却価格が安くなる・賃貸条件が不利になる可能性があることを前提に検討してください。

政府（国土交通省）や消費者機関が注意喚起を出しており、契約書面・説明・税務確認を必ず行うことが重要です。