【不動産用語】使用貸借とは？親の土地に家を建てる際の注意点・相続税への影響を分かりやすく解説

「親の土地に自分の家を建てる」「親が所有しているマンションにタダで住む」といったケースはよく見られますが、実はこれらは法律上「使用貸借（しようたいしゃく）」と呼ばれる契約にあたります。

親族間で行われることが多い使用貸借ですが、曖昧なままにしておくと、後々「相続税が想定外に高くなった」「兄弟間でトラブルになった」といった問題に発展しかねません。

この記事では、不動産の使用貸借とは何か、一般的な賃貸借との違い、そして権利や相続税に関する注意点を、不動産初心者の方にも分かりやすく解説します。

不動産や物を借りる際、法律上は大きく分けて「賃貸借（ちんたいしゃく）」と「使用貸借」の2種類があります。違いは「お金を払うか、タダ（無償）か」です。

・賃貸借（有償）： アパートを借りる、レンタカーを借りるなど、お金を払って借りること。

・使用貸借（無償）： 友達から本をタダで借りる、親の土地をタダで借りて家を建てるなど、無償で借りること。

どちらも「借りる」ことには変わりないため、使い終わったら元の持ち主に返却することが大前提です（返さない場合は「贈与」になってしまいます）。

不動産における使用貸借の代表的な例は、以下の通りです。

・権利金や地代（土地代）を払わず、親の土地を借りて自分の家を建てる

・親が所有しているマンションの一室に、家賃ゼロで住まわせてもらう

土地の使用貸借は動く金額が大きいため、税金や権利関係で問題が生じやすくなります。

通常、第三者から土地を借りて建物を建てる場合は、まとまった「権利金」や毎月の「地代（賃料）」を支払います（これが一般的な「借地権」です）。しかし、使用貸借では無償が前提のため、これらを支払うことはありません。

もし「少しだけ」家賃を払っていたら？

「タダは申し訳ないから」と、親に少しだけ地代を払っているケースがあります。この場合、支払っている金額によって扱いが大きく変わります。

・固定資産税・都市計画税の金額以下の支払い： 「使用貸借」とみなされます（土地を維持するための必要経費を負担しているだけという解釈になります）。

・固定資産税等を超える金額の支払い： 「賃貸借」とみなされる可能性が高くなります。

【要注意】「賃貸借」とみなされると高額な贈与税のリスクが！

もし固定資産税を超える地代を支払い「賃貸借」とみなされた場合、一般的な借地契約で支払うべき高額な「権利金」を支払っていないことが問題になります。

税務署から「本来支払うべき高額な権利金（借地権）を、親からタダでもらった（贈与された）」とみなされ、数百万〜数千万円という非常に高額な贈与税（借地権の認定課税）が課せられる恐れがあるため、極めて注意が必要です。

親族間での貸し借りだと「口約束」で済ませてしまいがちです。たしかに口頭でも使用貸借は成立しますが、必ず「使用貸借契約書」を作成することを強くおすすめします。

実は、2020年（令和2年）4月の民法改正により、使用貸借のルールが明確化されました。

・書面による契約の場合： 合意した時点で契約が成立し、貸主は一方的に契約を解除できません。

・口頭（書面なし）の契約の場合： 実際に土地や建物の引き渡しが終わる前であれば、貸主はいつでも契約を解除（撤回）できます。

後々の言った・言わないのトラブルを防ぐためにも、契約書には「契約期間」「使用目的」「費用の負担（固定資産税の負担割合など）」「禁止事項（第三者への譲渡禁止など）」を明確に記載しておきましょう。

お金を払って借りる一般的な借地権の場合、「借地借家法」という法律によって借主の権利が強力に保護されています（貸主からの理不尽な立ち退き要求などを防ぐため）。

しかし、タダで借りる使用貸借には、借地借家法の適用がありません。

そのため、以下のようなリスクや特徴があります。

・土地の権利（財産価値）は「ゼロ」： 借主が自分の費用で家を建てたとしても、敷地（土地）を使う権利の評価額はゼロとして扱われます。

・借主が死亡すると契約終了： 使用貸借は、借りている人（借主）が死亡した時点で原則として終了します。借主の子供が権利を相続することはできません。

もし対象の土地と建物を一緒に第三者へ売却することになった場合、土地の売却代金はすべて地主（親など）のものです。「長年住んでいたのだから自分にも土地の権利がある」と主張することはできません。

使用貸借をしている不動産で、最も気をつけなければならないのが相続のタイミングです。

① 相続税の評価額が下がらない

第三者に土地を貸している（賃貸借）場合、地主は土地を自由に使えないため「貸宅地」として土地の相続税評価額が下がります。

しかし、使用貸借の場合はこの減額制度が適用されず、「更地（誰も使っていない土地）」と同じ高い評価額で計算されてしまいます。借地権の評価と混同すると、想定外の高額な相続税に驚くことになります。

② 兄弟姉妹間のトラブル

「長男だけが親の土地をタダで使って家を建てている」といった状況は、他の兄弟姉妹から見れば不公平に映ることがあります。

相続が発生した際に「長男はすでに利益を得ているのだから、遺産分割で調整すべきだ」と揉めるケースは後を絶ちません。

また、借主本人は「使用貸借（無償）」と正しく理解していても、その配偶者（妻や夫）が「自分たちにも土地の権利があるはず」と誤解しており、親族間の争いに発展するケースも少なくありません。

親族間での不動産の使用貸借は、手軽でメリットも大きい反面、権利関係が弱く、相続時に税金や人間関係のトラブルを引き起こす火種になりやすいという側面を持っています。

これから使用貸借を始めようと考えている方は、以下のポイントを押さえておきましょう。

１．固定資産税等を超える地代を払うと贈与税のリスクがある

２．親子であっても「使用貸借契約書」を作成する

３．万が一の相続の際に備え、兄弟姉妹の理解を事前に得ておく

権利関係や相続税の計算には専門的な知識が必要不可欠です。不安な点がある場合は、トラブルになる前にぜひ一度、不動産や相続の専門家にご相談ください。