土地と建物の持ち主が違う空き家…どうすればいい？

空き家の相談の中でも意外と多いのが、「土地と建物の持ち主が違う」というケースです。

たとえば、

・土地は親の名義、建物は子どもの名義

・土地は借地、建物は元の借主が建てたまま放置

といった状態です。

こうした空き家は、老朽化や近隣トラブルの火種になりやすく、誰が責任を持つのかがあいまいになりがちです。

空き家対策特別措置法では「建物だけでなく、その敷地も含めて空き家」とされています。そのため、行政からの「助言」「指導」などは、建物の持ち主だけでなく、土地の所有者にも届くことがあります。

ただし、いきなり強制されるわけではなく、まずは話し合いや協力を求める形が基本です。

土地の持ち主でも、勝手に建物を壊すことはできません。建物の所有者と協議して進める必要があります。

もし建物の持ち主が不明・音信不通の場合は、市町村が「助言・指導」→「勧告」→「命令」→「代執行」という流れで動ける制度があります。

また、令和5年からは「所有者不明土地・建物管理制度」という新しい仕組みも始まり、裁判所を通じて管理人を選び、代わりに建物の管理を行うことも可能になりました。

空き家を相続しても、名義変更をしていないまま「兄弟で共有」というケースも多く見られます。この場合、行政からの通知は全員に届くため、話がまとまらず時間がかかることがあります。

相続人の中で代表者を決めたり、相続登記をして名義を一本化しておくと、今後の管理や売却がスムーズになります。

※令和6年（2024年）4月からは、相続登記が義務化されています。放置すると罰則の対象になることもあるので注意が必要です。

空き家の敷地にある木や竹は、原則として「土地の所有者」のものになります。ただし、建物の持ち主が植えたものであれば、その人の所有とみなされる場合もあります。

また、枝が隣地に伸びて迷惑をかけているときは、法改正により「相手が切らない場合は、自分で切ること」も条件付きで認められるようになりました。

放っておくと「特定空き家」に認定され、固定資産税の軽減が外れるケースもあるため、
早めの対応が安心です。

土地と建物の所有者が違う場合、最初から行政や裁判に頼るより、関係者同士で話し合い、合意を作ることが一番の近道です。

・解体や修繕の費用をどう負担するか

・管理や清掃をどちらが行うか

・将来的にどう活用するか

これらを文書で取り決めておくと、トラブル防止につながります。

・土地と建物の名義が違っても、どちらも「空き家」の対象

・行政は「助言→指導→勧告→命令→代執行」と段階的に対応

・所有者不明や相続放置は、早めに専門家へ相談

・庭木の越境なども空き家の一部として指導の対象になる

福岡市や春日市・大野城市などでも、「空き家相談窓口」や「専門家相談会」が設けられています。

困ったときは、一人で抱えず、まず相談してみましょう。