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2020年06月17日
フクエイホームの不動産情報

不動産投資の「利回り」について分かりやすく説明します

不動産投資、賃貸マンション・アパート経営に興味がある方は、不動産の物件資料を見る時に必ず「利回り○%」という表記が目につくと思います。

賃貸経営をやる際は、立地や築年数といった物件の良し悪しだけではなく、この「利回り」を意識することが非常に重要です。

どんなに良い物件でも「利回り」が良くなければ、賃貸経営は難しいです。この「利回り」について説明していきます。

そもそも不動産投資の利回りとは?

不動産投資の利回りとは「購入費用(投資した額)に対して1年間でどれくらいの収入を得ることができるかの割合を表したもの」です。

この数字が高ければ、高いほど優れた投資物件であると一応判断できます。

そしてこの不動産投資においては、考え方が2種類の利回りが存在します。「表面利回り」と「実質利回り」と呼ばれています。

不動産投資における「表面利回り」とは?

「表面利回り」はシンプルな計算方法で出すことができます。計算式はこうなります

【年間家賃収入÷購入費用✕100】

例えば、3,000万円で購入して、家賃収入が毎月20万円とすると、年間収入が240万円になります。この時の利回りは240万円÷3,000万円✕100=8%となります。8%の表面利回りが期待できる物件ということになります。

不動産広告に掲載されている利回りは、この「表面利回り」であることが多いです。注意すべき点は、この家賃収入は満室の状態が前提で計算しますが、いつも満室状態で購入できるわけではありません。

空室の所は修繕やリフォーム工事などの費用が必要になることが多いのです。

不動産投資における「実質利回り」とは?

実質利回りが表面利回りと違う点は、年間の家賃収入からその不動産物件の諸経費(管理料・税金・定期清掃費用・共用部などのメンテナンス・設備の修理費用・火災保険料など)を差し引いて算出する点にあります。

不動産投資に必要な費用を含めた数字が出せるため、最も現実的な数字を計算することが出来ます。ですから不動産投資をする場合は、すべての支出を含めた「実質利回り」を考えることが重要なのです。

計算式にしますと

(年間家賃収入ー年間支出額)÷購入費用✕100になります。

これを前回の表面利回りの際に使用した例を使って当てはめてみます。ちなみに管理費や税金等の費用を年間80万円と仮定します。

(240万円ー80万円)÷3,000万円✕100=5.3% となります。

不動産投資では利回りが高いだけで良い物件なの?

先程の例で挙げました5.3%という数字ですが、一見定期預金などの利率と比べるといいように思います。

しかし、賃貸経営は空室や家賃の値下がりなどのリスクがありますので、金融商品等との比較は正直難しいです。

不動産投資は利回りの高さに飛びついてしまうのは注意が必要です

その理由は、物件を維持していくための色々な費用はその物件の種別によっても違うし、仮に同じ種別であっても築年数や規模によって費用は全然違ってきます。

例えば同じ表面利回りの不動産物件で、新築と中古それぞれあるとします。この2つの物件は実質利回りは変わってきます。

新築物件ですと、修理などがすぐに必要になる事はありません。中古物件ですと、購入後すぐに修理が発生して費用がかかるケースがよくあります。そうなると実質利回りで大きく差が開くことがあります。

表面利回りが15%や20%という物件を見つけてすぐに購入に走る方も増えていますが、どんなに利回りが高い物件でも入居者がいなければ家賃収入はえられません。

また、利回りの高い物件の特徴として築年数が古い物件が多いです。これらの不安材料として

・空室なると次の新しい入居者がなかなか決まらない

・入居者が決まらないので、募集家賃を値下げする

という悪循環にハマってしまうリスクがあります。

不動産投資での利回りの目安は?

結局、利回りの高い物件=良い物件とは必ずしも言えません。とはいっても不動産投資をする際の利回りの目安はどのあたりかといえば、

・築年数が古い中古マンションだと表面利回りが10%前後で実質利回りは7%前後

・新築マンションもしくは築年数が浅いマンションだと表面利回りが7%前後で実質利回りは5%前後

が良いのではと考えます。

投資はリターンが大きければリスクは高くなりますし、リスクの低い物件を購入すればそれだけリターンも低いということです。

不動産投資・賃貸経営をする際は、利回りの高さだけに目を奪われないで、物件自体を総合的に判断して購入するか決めましょう。

 

福岡市博多区の不動産会社フクエイホーム

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