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2020年06月02日
フクエイホームの不動産情報

分譲マンションのお部屋を賃貸で貸した時のデメリットを説明します

分譲マンションについて色々話しています。

お部屋を売却した方がいいか、賃貸で貸した方がいいのかから始まり、前回は分譲マンションのお部屋を賃貸で貸した時のメリット、魅力的な点を紹介しました。

現在、数多くの分譲マンションが賃貸で貸されています。投資目的から転勤などの事情で住めないからなどそれぞれです。

確かに賃貸にはそれだけのメリット(長所)があるからこそ皆様されているのですが、当然ながらデメリット(短所)もあります。

1.入居がなかなか決まらない可能性があります

入居者が決まらずに、空室のままになる可能性が当然ながらあります。

ということは家賃収入が得られないので、固定資産税や住宅ローンの返済だけが残ります。

さらの新たに新居を購入して住んでいる場合は、その住宅ローンの支払いがあるので二重に住宅ローンを支払う必要が出てきます。

空室対策としては、まずは信頼できる不動産会社に賃貸募集について相談してみましょう。

2.なにかと初期経費がかかります

賃貸として人に貸す時は、お部屋の中をキレイにしておかなくてはいけません。

そうしないと賃貸のお客様が部屋を見に来ても印象が悪いので見向きもされません。

ご自身やご家族が賃貸でお部屋を借りる時に、不動産会社から色々見せてもらいますが、お部屋を見た時に人が住んだ後の掃除もリフォーム工事もされていない部屋を見て住みたいと思いますか?

リフォーム工事として壁紙の張替えや室内清掃は最低限度として必要です。

これらの工事代は恐らく数十万円はかかります。そして賃貸で入居者が変わるたびに、このリフォーム工事の費用負担は避けられません。

3.賃貸トラブルが発生する可能性があります

お部屋を貸して他人を住まわせていれば、当然入居者からのクレームや対人関係でのトラブルが発生する事もありえます。

具体的な例を挙げますと

「水回りの排水の詰まり、水漏れ・近隣の部屋からの騒音・家賃の滞納・エアコン・給湯器等の住宅設備の不具合・火災や事件など

これらのトラブルを日常的に自分で対応・交渉するのは金銭的にはもちろんですが、精神的にも相当な負担がかかります。

ご自分で自主管理するよりは、多少費用がかかりますが信頼できる不動産会社に管理お願いして、対応を依頼することを勧めます。

4.金融機関から2重ローンの審査が下りない場合があります

住宅ローン返済中の分譲マンションを賃貸として人に貸して、自分は新規のローンを組んで新居を購入しようと考えている方、要注意です。

賃貸は空室のリスクがあるために、金融機関から二重にローンを組むのを断られる可能性が非常に高いです。

5.まずは賃貸で、そのうち自分が住むは要注意です

今の住まいにはまだ住みたいので、分譲マンションを買ってもしばらくは賃貸で貸してから、そのうち自分が住もうと考えている方もいるでしょう。しかしこの計画は要注意です。

例えば分譲マンションの所有者が、自分が住みたいので賃貸で貸している入居者に強制的に退去させる事は法律上できません。

これは「借地借家法」という法律で、貸主(不動産オーナー)よりも借主(入居者)の権利を強く尊重している法律だからです。

なので、賃貸として貸している分譲マンションは、自分の都合で賃貸をやめる事が正直難しいです。

これは契約更新時も同じで、入居者が契約を解約して退去するまでは、たとえ所有者でも住むことはできません。

対応としては、ある程度の期間(約6ヶ月以上)と多額の費用(立退き料)が発生しますが、交渉して入居者に立ち退いてもらう。

もしくは、有効なのが「定期借家契約」を結ぶことです。ここでは定期借家契約の詳しい説明は省略しますが、いずれこのブログでも取り上げてみます。

お部屋を賃貸で貸していいのか、もう1度考えみて下さい

不要な分譲マンションを賃貸で貸すのは、家賃収入が得られるのでと安易に考えるの1はちょっと待って、よく考えましょう。

賃貸にはメリット・デメリット両方ありますが、個人的にはデメリットが多くリスクになる可能性は高いと考えます。

そして賃貸として貸し出すと決めるた場合は、トラブルなどの対応で精神的な負担がかかるのを避けるためにも、信頼できる不動産会社に募集家賃や募集内容・リフォーム工事・管理まで含めた相談・依頼をしましょう。

もちろん売却するか賃貸で貸すのか、不動産活用の検討の時点で1回不動産会社に相談してみてください。

 

福岡市博多区の不動産会社フクエイホーム

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