分譲マンションを貸す前に知っておきたい「5つのデメリット」

分譲マンションのお部屋を「売却」したほうがいいのか、それとも「賃貸」として貸し出したほうがいいのか。前回は、賃貸に出した場合のメリットや魅力的な部分についてお話ししました。

現在、投資目的から「急な転勤で住めなくなった」といったご事情まで、数多くの分譲マンションが賃貸として貸し出されています。もちろん、それだけのメリットがあるからこそ皆様選ばれるわけですが、当然ながら「デメリット（短所）」や「リスク」も存在します。

今回は、安易に貸し出す前にぜひ知っておいていただきたい、賃貸のデメリットについてお話しします。

募集を出せばすぐに住む人が見つかる、というわけにはいかないのが賃貸の難しいところです。当然ながら、入居者さんが決まらず「空室」のままになる時期もあります。

例えるなら、「誰も乗っていないのに、メーターだけが進み続けるタクシー」のような状態です。

家賃収入はゼロなのに、マンションの管理費や修繕積立金、固定資産税などは毎月確実に口座から引き落とされていきます。もし新居を購入してそちらのローンも支払っている場合、二重の負担が重くのしかかってくることになります。

「今ある部屋をそのまま貸せばいい」と思われがちですが、実際はそうもいきません。

たとえば、ホテルに泊まりに行った時、前の人が使ったまま掃除もされていない部屋に通されたら、絶対に泊まりたくないですよね。賃貸のお部屋探しでもそれは同じです。

お客様がお部屋を見学に来られた際、パッと見の印象が悪ければ見向きもされません。最低限の身だしなみとして、壁紙の張り替えやプロによる室内清掃（ハウスクリーニング）は必須です。

お部屋の広さや汚れ具合にもよりますが、これらの初期工事代には数十万円単位の費用がかかることがほとんどです。

しかも、これは最初の一回だけではありません。入居者さんが退去して新しい方を募集するたびに、このリフォーム費用が重くのしかかってきます。

お部屋を人に貸すということは、良くも悪くも「他人の生活と関わる」ということです。そこには当然、予期せぬトラブルが発生するリスクが潜んでいます。

・水回りの詰まりや水漏れ

・夜中の「エアコンが動かない！」「お湯が出ない！」といった設備トラブル

・隣近所との騒音トラブルやゴミ出しのルール違反

・家賃の滞納

こうしたトラブルが起きたとき、オーナー様ご自身で直接対応したり、交渉したりするのはどうでしょうか。仕事中や夜間の対応は金銭面だけでなく、精神的にも相当なストレスになります。

住宅ローンを返済中の分譲マンションを人に貸して、自分は新たにローンを組んで新居を買おうと考えている方は、本当に注意が必要です。

まず、賃貸には空室リスクがあるため、金融機関の審査が厳しくなり、新規の住宅ローン（二重ローン）を断られるケースが非常に多いです。

さらに深刻なのが、「住宅ローンのまま、銀行に無断で賃貸に出すことの危険性」です。

住宅ローンはあくまで「自分（家族）が住むこと」を条件に、特別な低金利で借りられるものです。転勤などのやむを得ない理由で銀行の承諾を得た場合を除き、勝手に人に貸し出すと「契約違反」となります。

近年は金融機関のチェックも厳しくなっており、最悪の場合、金利の高い投資用ローンへの借り換えや、ローンの一括返済を求められるリスクがあります。

「今のマンションは気に入っているから、しばらく賃貸に出して、数年後にまた自分が住もう」

そうお考えの方もいらっしゃると思います。しかし、この計画は慎重に進めなければいけません。

なぜなら、一度お部屋を貸してしまうと、「自分が住みたいから、来月出ていってほしい」と強制的に退去させることは法律上できないからです。

日本の「借地借家法」という法律は、家主（オーナー）よりも借主（入居者）の生活を守る権利が強く設定されています。そのため、普通に契約を結んでしまうと、入居者さんが「退去します」と言わない限り、オーナーであっても勝手に住むことはできません。

もし立ち退きをお願いするとなれば、長期間の交渉と、場合によっては引越し費用などの多額の「立ち退き料」が必要になります。

「期間限定」で貸したい場合は、あらかじめ期間を決めて契約が終了する「定期借家契約（ていきしゃっかけいやく）」を結ぶなど、事前の対策が必須です。

「使わないマンションがあるから、とりあえず貸して家賃をもらおう」と安易に考えてしまうのは、少し立ち止まっていただくのが無難です。

賃貸にはメリットもありますが、今回お話ししたようなデメリットやリスクも数多く存在します。個人的には、準備不足のままスタートすると、リスクのほうが大きくなってしまう可能性が高いと考えています。

もし「やっぱり賃貸として貸し出そう！」と決断された場合は、面倒なトラブル対応やリフォーム、入居者募集の手間を避けるためにも、信頼できる不動産会社に管理まですべて任せる（相談する）ことを強くおすすめします。

大切な資産です。「売却」と「賃貸」、どちらが今の自分や家族のライフスタイルに合っているのか。まずは一度、お近くの不動産会社にご相談されてみてはいかがでしょうか。