分譲マンションを貸す際のデメリットを知りたい

分譲マンションについて色々話しています。

分譲マンションのお部屋を売却した方がいいか、賃貸で貸した方がいいのかから始まり、前回は分譲マンションを貸した時のメリット・魅力的な点を紹介しました。

現在、数多くの分譲マンションが賃貸で貸されています。

投資目的から、転勤などの事情で住めないからなどそれぞれです。

確かに賃貸にはそれだけのメリット（長所）があるからこそ皆様されているのですが、当然ながらデメリット（短所）もあります。

入居者が決まらずに、空室のままになる可能性が当然ながらあります。

ということは家賃収入が得られないので、固定資産税や住宅ローンの返済だけが残ります。

さらの新たに新居を購入して住んでいる場合は、その住宅ローンの支払いがあるので二重に住宅ローンを支払う必要が出てきます。

賃貸として人に貸す時は、お部屋の中をキレイにしておかなくてはいけません。

そうしないと賃貸のお客様が部屋を見に来ても印象が悪いので見向きもされません。

ご自身やご家族が賃貸でお部屋を借りる時に、不動産会社から色々お部屋を見せてもらいます。

お部屋を見た時に、人が住んだ後の掃除もリフォーム工事もされていない部屋を見て住みたいと思いますか？

リフォーム工事として壁紙の張替えや室内清掃は最低限度として必要です。

これらの工事代は恐らく数十万円はかかります。

そして賃貸で入居者が変わるたびに、このリフォーム工事の費用負担は避けられません。

お部屋を貸して他人を住まわせていれば、当然入居者からのクレームや、対人関係でのトラブルが発生する事もありえます。

具体的な例を挙げますと

水回りの排水の詰まり・水漏れ・近隣の部屋からの騒音・家賃の滞納・エアコン・給湯器等の住宅設備の不具合・火災や事件などなど・・・

これらのトラブルを日常的に自分で対応・交渉するのは金銭的にはもちろんですが、精神的にも相当な負担がかかります。

住宅ローン返済中の分譲マンションを賃貸として人に貸して、自分は新規のローンを組んで新居を購入しようと考えている方、要注意です。

賃貸は空室のリスクがあるために、金融機関から二重にローンを組むのを断られる可能性が非常に高いです。

今の住まいにはまだ住みたいので、分譲マンションを買ってもしばらくは賃貸で貸してから、そのうち自分が住もうと考えている方もいるでしょう。

しかしこの計画は要注意です。

例えば分譲マンションの所有者が、自分が住みたいので賃貸で貸している入居者に強制的に退去させる事は法律上できません。

これは借地借家法という法律で、貸主（不動産オーナー）よりも借主（入居者）の権利を強く尊重している法律だからです。

なので、賃貸として貸している分譲マンションは、自分の都合で賃貸をやめる事が正直難しいです。

これは契約更新時も同じで、入居者が契約を解約して退去するまでは、たとえ所有者でも住むことはできません。

対応としては、ある程度の期間（約６ヶ月以上）と多額の費用（立退き料）が発生しますが、交渉して入居者に立ち退いてもらう、もしくは有効なのが定期借家契約を結ぶことです。

不要な分譲マンションを賃貸で貸すのは、家賃収入が得られるのでと安易に考えるのはちょっと待って、よく考えましょう。

賃貸にはメリット・デメリット両方ありますが、個人的にはデメリットが多くリスクになる可能性は高いと考えます。

そして賃貸として貸し出すと決めるた場合は、トラブルなどの対応で精神的な負担がかかるのを避けるためにも、信頼できる不動産会社に募集家賃や募集内容・リフォーム工事・管理まで含めた相談・依頼をしましょう。

もちろん売却するか賃貸で貸すのか不動産活用の検討の時点で、１度最寄りの不動産会社に相談してみてください。