賃貸マンションの寿命を決める3つのポイント

以前、賃貸マンションの建物の平均寿命（耐用年数）についてご紹介しました。築40年以上を過ぎると建て替えもしくは、解体されることが多いです。

しかし建物によって早く老朽化する物件もあれば、長く進み続けることができる賃貸マンションもあります。

その違いはなんでしょうか？

要するに建物本体の施工です。建てる時にきちんと建てていれば劣化はしにくいです。

特に「コンクリートの水セメント比」や「鉄筋のかぶり厚さ」などが関係してきます。あとは設備配管類が、維持管理しやすいどうかも大きく関わります。

せっかく立派なマンションを建てても、その後のメンテナンスを怠ると建物劣化は進みます。

屋上の防水工事・外壁の塗装等など、まだ大丈夫だろうとメンテンナンスを先延ばしすればするほど、被害が大きくなります。余計に補修工事の工事代も増えてしまいます。

これはいわゆる「地震」や「火災」などの外的要因によって、建物に被害があった場合のことを挙げています。

以上の３つ要素は建物の耐用年数に深く関わっています。しかし、マンションの構造躯体はまだ使えるのに、設備類の老朽化で取り壊されることもあります。

実は、賃貸マンションを建て替える理由として、建物が設備配管が取り替えられない造りになっていた事が原因で取り壊されている事が多いです。

設備配管類（排水管など）の寿命はコンクリートより短く、25～30年と言われています。設備配管がコンクリートに埋まる形で建てられたマンションは、配管類の取替時期が来ても交換することができません。

結局、配管類の寿命と共に建物の寿命を終えることになります。

マンションの耐用年数を上げるためには、設備配管類のコンクリート埋設を絶対にしないことです。例えば「排水管が詰まった」など、設備配管類の不具合はマンションの入居者の日常生活に大きく影響を与えるため、日頃の清掃・点検は欠かせません。

そのため、点検・清掃しやすいようにPS（パイプスペース）の適切な位置に、点検口があることや、維持管理がしやすい造りになっているかはとても大切です。

今後、賃貸マンションを建てようと考えているオーナー様は配管の件、ぜひ気をつけてみて下さい。

また、今賃貸マンションをお持ちのオーナー様は、築年数がある程度経っているのであれば、メンテナンスや補修を管理会社や建築した建設会社や設備業者に相談してみましょう。