住宅ローンやアパートローンは何年借りれるのか？また何年借りるのがベストか？

不動産投資やマイホーム購入で銀行からお金を借りたいとき、その金利や返済期間・返済方法はどのような基準で決めたらいいでしょうか？

住宅ローンやアパートローンを借りるときにその目的や・築年数別にいくら借りれるのか、またその借入期間は何年に設定すればいいのか、これらのローンに関してご紹介します。

住宅ローンとはその名の通り、マイホームを購入するときに利用するローンの事です。

マイホームは何千万円もする高い買い物なので現金で購入できる人はなかなかいません。ほとんどの人が住宅ローンを利用すると思います。

住宅ローンは不動産投資などのローンと違って購入者本人の属性が最も重要視され、物件の担保評価はアパートなどの収益物件ほど厳しくはありません。

つまり、毎月の給料で返済していけるかどうかが一番重要視されているということです。

例えば住宅ローンの審査項目になるのは

・年齢

・年収

・勤務先

・勤続年数

・家族構成

のほか、大企業に勤めていたり公務員の人は一般的に評価が高く、住宅ローンの審査が通りやすくなります。

このように住宅ローンは購入する人の収入が重要なので、年収によって借入の限度額が決まります。

ローン審査をする上で額面収入に占めるローン返済の比率はおおむねどの銀行も大体35％となっています。

【額面収入とは、給与の総額の事で基本給や手当を含めた支給額を指します】

例えば、年収500万円が借りられる限度額いくらになるでしょうか？

年収500万円ということは、月収41万6千円になります。この35％の月14万5千円が借り入れ返済の限度額ということになります。

借りられる期間は年齢によって違いますが、返済期間20年・35年でそれぞれ計算しますと、

20年返済の場合は限度額2,620万円

35年返済の場合は限度額3,770万円

となります。ちなみにここで設定する審査金利は年利3％としています。

また住宅ローンは住宅金融支援機構の「フラット35」を利用するのが基本になってくると思います。

フラット35は長期・固定・低金利という3大メリットがまずあり、その期間は15年～35年と長く保証人や保証料が不要、繰り上げ返済時の手数料もかかりません。

さらに親子でリレー返済が利用できるので高齢者でも申込みができるというメリットがあります。

このアパートローンには大きく2つの種別があり

「アパートローン」という商品と

「事業ローン」になります。

まず「アパートローン」とは予めその銀行に用意されているローン商品のことで、その条件に合う融資であれば基本的にその申し込みの金融機関の支店で決済ができ、申し込みから融資までの実行が早いといったメリットがあります。

ただしその分、融資の限度額が5,000万円までしかなかったり、金利が高く設定されていたりといったことがあります。このアパートローンに当てはまらない場合は次に事業ローンを検討することになります。

「事業ローン」はプロパーローンとも言われ、金融機関の支店から本店に稟議を書いて融資の審査が行われることになります。

その為、支店がどんな稟議を書くかによって厳しい条件が出されたり、稟議そのものが却下され融資が実行されないケースもあります。

ただし、細かく厳密に事業性の審査がされるので、アパートローンという商品よりも低い金利で融資が実行される可能性もあります。

この収益を目的としたアパートローンの審査については本人の年収などの「属性」と「担保評価」、そして「物件の収益性」の3つで判断されます。

「属性」

属性は、住宅ローンなどと一緒で年収・勤務先・勤続年数で判断され、また貯蓄額もその評価の対象になります。

「担保評価」

担保評価は、土地と建物の合計額になりますが、まず土地については路線価の80％との評価が担保価値になり、実勢価格でいいますとその担保評価は約65％ぐらいになります。なので実勢価格が坪100万円だとすれば、その担保評価は65万円ということになります。

一方建物は固定資産税評価額相当になりますので、その建物が新築であればその新築価格の70％が固定資産税評価額になり担保価値になると思います。

これら土地と建物の担保評価額を足した額が、借り入れの限度額になってくると思いますが、だいたい中古の物件場合はその担保評価は6割～8割程度になるのではないかと思います。

ちなみに担保評価で足りない部分については基本的に自己資金が必要ということになります。

「収益性の評価」

収益性の評価についてですが例えばある銀行の評価基準によりますと、空室率が20％として経費率をその空室率を引いた稼働率に対して20％みることになりますから、経費率は16％ということになります。

その物件が満室の場合で、空室率20％・経費率16％を引いた64％の収益でみるということになります。

そして審査の金利を2％～3％に設定して希望する返済期間とのバランスで毎月のキャッシュフローがプラスになるかどうかでその収益性が判断されます。

もちろん稼働率や経費率、そして審査金利は金融機関によってもそれぞれ基準があるので、融資の相談に行く際はこの辺の基準についてしっかり聞いておくようにしましょう。

・返済期間について

アパートローンの返済期間ですが、ここは金融機関によって大きく差が出てくるところなので一概に何円とは言えませんが、基本的な返済年数の考え方は建物の法定耐用年数から築年数を差し引いた残存年数が借り入れ可能ということになります。

しかし、築20年の木造アパートはその法定耐用年数が22年なのでこれを基準にすると差し引き2年間しかローンを受けることができません。

これではまったく意味がないので、金融機関によって構造別に独自の耐用年数の考え方があります。例えば木造であっても30年までその耐用年数をみるといった感じです。

また返済期間には借り入れる本人の完済する年齢の制限もあります。基本的には完済年齢は75歳と設定されることが多いと思います。

ただし、法人で借りる場合には完済年齢の基準は無くなりますので借り入れの代表者が高齢の場合は、息子さんなどを法人の代表にしてローンを組むことを検討すると良いと思います。

最後に何年で借りるべきかについてです。

住宅ローンやアパートローンを何年で返済するべきかについてはそれぞれ考え方が違います。

・住宅ローン

まず住宅ローンについては年収が500万円前後の平均的な額である場合、まずフラット35で最長35年間借りておいて資金的に余裕がある場合のみ繰り上げ返済をしていくのがベストだと思います。

景気が悪くなりボーナスがカットされたり、収入が大きく減ってしまうとその返済が一気に苦しくなってしまいます。

フラット35であれば固定金利でも繰り上げ返済にかかる返済手数料はゼロになりますのでこういった面からも住宅ローンはフラット35を検討するのが一番だと思います。

・アパートローン

金利の額や自己資金の額によっても借入期間の設定は違ってきますが、経験上木造であれば15年以上、鉄骨造や鉄筋コンクリート造であれば25年以上で借りると良いと思います。

これ以上の年数でないとなかなかキャッシュフローが出てきません。そうしないともしものときの修繕費も捻出できなくなってしまいます。

もちろん返済期間が長ければ長いほどキャッシュフローが出やすくなりますが、それは結局返済を先送りしているだけなので、長期間その金利の負担がある分トータルのキャッシュフローは少なくなってしまいます。

今回ご紹介した内容は金融機関や本人の属性、物件の条件によって違いますのであくまで一般的な考え方だとご理解下さい。