不動産を売却する5つのタイミングについて

不動産会社なので世間話の中でよく聞かれるのが、「今は不動産の売りどきでしょうか、売った方がいいでしょうか？」こういう質問をよく受けます。

不動産の売りどきをどういった基準で判断をしているのか、5つの売却のタイミングについてお話します。

まず、これは誰でもわかる不動産マーケットが高騰している時に売ることです。

不動産がブームになって、みんなが購入すると当然不動産は上がっていくわけです。不動産が上がっている時に、皆さんはまだまだ上がるじゃないかということで、なかなか売却に踏み切れないとこもあります。

不動産の高騰が浸透してくると、政策金利などの状況を見ながら機関投資家が売り始めます。そうなると不動産の高騰が落ち着く可能性が高くなります、これが売りの１つのタイミングとして参考になると思います。

賃貸アパートが例えば築30年になって、今後塗装や防水や内装リフォーム工事にお金が掛かりそうだということで、売却を判断するというのがあります。

また、都心ではなく郊外の離れた地域に所有している物件なども、だんだん競争力を失っていきます。その競争力を維持するためにそれなりのお金をかける、あるいは建て替えるということが必要になってきます。

そういった事をしてまで次の10年・20年ということを考えると、やはりかなりしんどいと判断するのであれば売るタイミングとなります。

まず、個人で不動産投資をしている場合には5年未満あるいは5年超の短期譲渡・長期譲渡というのがあります。これは5年未満で売って利益がでてしまうと、40％ぐらい譲渡所得税がかかってしまいます。

これが5年以上になると20％半減しますので、不動産が上がっていてそんなに欲をかかなくて2割・3割の上昇で売却するのであれば、この5年を目安に売却を考えることになると思います。

これも税務的な観点からになりますが、デッドクロスのタイミングです。

デッドクロスとは「ローンの元金返済額が減価償却費を上回っている状態」のことを指します。

この状態になると、帳簿上では利益が出ていても、その利益に税金がかかり所得税額が増えることで資金繰りが悪化してしまいます。

減価償却費はお金を出さなくても経費にできます。一方で、借入金いわゆるローンの元金は借りたもの返すだけなので経費になりません。

当初は節税になり、所得税対策になっているのですが、この減価償却費は無くなっていきます。するとあるタイミングで減価償却の金額よりも返済額が上回ってしまって節税にならないという状況が起こります。

例えば築10年のRCマンションをフルローンで買いました、という方がいたとします。そうすると建物減価償却年数39年、設備は7年になるわけです。

大体1億円の建物を買ったとしたら、7割が建物部分で3割が設備部分で、この3割を例えば3,000万円を7年で償却するとなると約500万円が経費にできるわけです。

しかし7年を過ぎると、所得税が増えて税金をいっぱい払っているみたいなタイミングがきます。

このデッドクロスの影響を避けるために一旦売却するという方法です。

完全にこの不動産投資失敗してしまった、というような物件を買ってしまった人。これはズルズルと持ち続けてもあまり良いことはありません。

売却して損が出るかもしれませんが、損をしてでもやっぱりリセットしないと次に行くことができません。

負の遺産を抱えづづけるのではなく、ここは失敗だったなと思う人は不動産を塩漬けにするのでは無く、早めに売却したほうが良いと思います。

この５つのタイミングについて気をつけながら、周りの雰囲気に流されることなく考えてください、ご参考になれば幸いです。