令和4年度 福岡市博多区・春日市・大野城市周辺地域の不動産市場について

当社（フクエイホーム）が所属しております（公社）福岡県宅地建物取引業協会では、毎年福岡県内の主に不動産売買・賃貸仲介や管理を行う49社の宅建業者を対象に、2月上旬～3月上旬にわたってヒヤリング・インタビューを行います。

その結果を踏まえて、福岡県内の主要エリアの不動産市場を動向について発表しています。

令和4年度の不動産市場の動向が発表されましたので少しご紹介します。

国土交通省が令和5年3月22日に発表した同年1月1日時点の公示地価によると、福岡県内の商業地の上昇率は5.3％で3年連続全国1位となりました。

住宅地についても4.2％の上昇で、2年連続全国2位という状況です。

福岡県内地価上昇を牽引しているのは福岡市で、天神ビッグバンや博多コネクティッドなど都心の再開発、更には福岡市営地下鉄七隈線延伸による沿線駅周辺の堅調な住宅需要などが主な要因です。

政令市の中、人口増加率がトップクラスの福岡市は、商業地の地価が10.6％上昇し、その上昇率は都道府県県庁所在地で3年連続1位。

住宅地も8％の上昇で、同じく全国2位となりました。

福岡市内の地価上昇を受け、割安感のある周辺市町の住宅需要が高まり、住宅地については筑紫野市や大野城市、須惠町で８％を超え、古賀市においては9.2％と福岡都市圏では最も高い上昇率となりました。

商業地については、筑紫野市が10％、粕屋町が9.5％と高い上昇率を示し、大野城市や春日市も8％を超えました。

福岡市とその周辺の地下が住宅地、商業地ともに上昇している背景には、マンション用地の争奪戦が加熱していることも要因と見られています。

博多区でいま最も関心が寄せられているのが、福岡市営地下鉄七隈線の博多駅までの延伸に伴う櫛田神社前駅の開業です。

福岡市南西部から天神経由で博多駅まで直結するため、沿線をはじめ周辺部の将来的な不動産開発・取引に関心が集まっています。

そのような状況ですが、土地は売れているものの、戸建て・分譲マンションの動きは鈍いようです。

土地の多くは不動産業者が買い、建設業者もしくはリノべ再販業者に渡っています。

住宅地を欲するエンドユーザーが購入するケースは少なく、昔は坪40万円でも売れないと言われていた板付の土地を坪55万円で業者が購入したという事例もありました。

博多駅周辺に供給される分譲マンションは数が少なく、高額で売り出されています。

しかし、夜になっても室内の電気がついてない建物も見られ、実需があるかは不透明な状況です。

中古マンションは駅周辺の利便性が高い物件の動きは良いものの、それ以外は動きがあまりないようです。

博多駅周辺の新築オフィスの賃料に関しては、地場企業が坪単価1.5万円以内（共益費込み）で設定しているところを、大手は坪2～3万円を設定しています。

再開発エリアの賃料は高額化しており、未入居のビルも多いようです。

コロナ禍でいったん閉鎖した民泊がコロナ規制解除で復活の兆しを見せています。

古い3階建てビルを改装してベッド付きで1泊1.5万円。

木造アパート2階建てが家賃3万円で借り手がつかなったものが、民泊へ改装し、1ヶ月で20～30万円を売り上げている例もあり、民泊自体が動き出すのも時間の問題のようです。

賃貸市場に関しては1LDKは供給過多で空室が見られるものの、好立地物件は好調です。

2LDK・3LDKも賃料は上昇していますが、物件が不足していると博多駅周辺の業者は話します。

また、博多駅南ではオフィスも住居も古い物件の空室対策は一層厳しくなると思われます。

西鉄大牟田線の高架工事が昨年8月に完了し、白木原駅、春日原駅、雑餉隈駅のホームが高架線上に新設されました。

周辺の地価が上がるとの期待がありましたが、現状変化はありません。

春日市エリアにおける新築分譲マンションは、専有面積70㎡で3,500万円台、坪単価160～170万円が当たり前となっています。

中古の分譲マンションを探しても、リノベ再販業者の物件ばかりで、見つけることはできません。

ポータルサイトに公開される前に水面下で取引が進んでいるためです。

一方で、最近はリノベ再販業者に勢いがなく、販売サイクルが長くなって値を下げています。

あまりにも高値で売ろうとしたことの反動ではないかと考えられます。

春日・大野城エリアは売買需要が高いため物件が表に出ることはあまりありません。

法人がコロナ融資を使い、手元資金を厚くして収益物件を購入しています。

収益物件に関しては家賃を高めに設定している物件の売り手が多く、3年前から高止まりしています。

入居状況は良好であり、なかでも駅チカ物件が人気です。

白木原駅周辺はファミリータイプが多く、法人契約は少ない状況で、シングルは社会人が多く、九大春日キャンパス（大学院）は新入生が少なくなっています。

外国籍の大半はアジア系で占められ、賃貸入居にあたっては学校の教員が保証人となっており、移動は少ない状況です。

また、古い物件に対し相続対策として多額の投資を行うリノベコンサルは少なくなっています。

以上、令和4年度の福岡県・福岡市博多区・春日市・大野城市の不動産市場の状況レポートの一部を紹介しました。