建物を建てる時の「建ぺい率」ってなに？

建ぺい率は住宅を建てる事を考えている方にはぜひ知っておきたい基礎知識の中の一つです。

建ぺい率とは

「建築面積の敷地面積に対する割合を％で表したもの」

のことです。

この土地にどれぐらいの規模の建物を建てることができるのかが分かる指標になります。

別の言葉で言い換えますと

「敷地面積のうち建物がおおってい面積の割合」

とイメージすると少しわかりやすくなるかと思います。

建ぺい率による建築面積の制限は、敷地に一定の空き地を残すことによって採光や通風を確保し、火災による延焼防止を図り、さらに良好な市街地環境を整えるためのものです。

建ぺい率の対象となる建築面積は

「建坪（たてつぼ）」

とも言われますが、建物を真上から見た時の水平投影面積となります。

「建坪」は延床面積（1階と2階の合計面積等）ではありませんのでご注意ください。

一般的な1階と2階が同じ形の住宅、あるいは1階の方が広い住宅であれば

「1階の面積＝建築面積」

と考えても問題ありません。

また「建物を真上から見た時の面積」と言っても住宅の軒や庇（ひさし）などは原則として考えなくても大丈夫です。

ただし、屋根付き駐車場（カーポート）や物置は注意が必要です。

実はこれらも建ぺい率に算入されます。

その為、新築の際に建ぺい率を抑えるため役所の検査が終わった後に、カーポートを付けたり、物置を設置されたりするケースがよくあります。

この場合、建ぺい率をオーバーしている事が多く、その後売却する場合に「違反建築物」として買主に説明しなければなりません。

また買主から指摘された場合、撤去費用が必要になることがありますので十分注意して下さい。

建ぺい率には上限があり、地域ごとに行政が指定しています。

詳しく説明しますと、都市計画に基づき通風や採光の確保、防災上の観点から「用途地域」に応じて定められ、敷地に一定割合の空地を確保することを目的にしています。

この建ぺい率には、一定の条件を満たす場合に、定められている建ぺい率の割り増しが認められています。

実際には用途地域ごとに定められた建ぺい率の限度に10％加算できる緩和があります。

その対象になるのは以下の4つのケースです。

①防火地域内で耐火建築物等を建てる

②準防火地域で準耐火建築物等を建てる

③2つの道路の角にある土地（角地）

④2つの道路に挟まれた土地

さらに、①もしくは②のケースで③と両方に該当していれば「＋20％」加算が受けられます。

建ぺい率は地方自治体によって規定が異なっていますので、かならず対象物件の地域での規制を確認するようにして下さい。

これから家やマンションを建てる方や、不動産の売買契約をする際に、必ず業者さんとの会話の中で出てくる言葉ですので、ぜひこの機会に知っておきましょう。