賃貸住宅の入居者の「立ち退き」をしたい

当社に賃貸オーナー様からアパートを解体して売却したいとの相談がありました。

その理由としては

・築年数が40年を超え、地震で建物が崩れてしまうのでは？と心配

・修繕する箇所が多く、修繕費用がかさむ。最近水回りの修理が多い

・空室が目立ち、家賃収入が減少している。

ということです。

当社でも長年不動産の管理をしている関係で、建物の老朽化などの様々な事情でこのような相談が年々増えています。

不動産物件の立ち退き交渉の際には「借地借家法」の契約解除要件を理解することが大切です。

「借地借家法」とは、簡単に言いますと建物と土地について定めた特別な賃貸借契約の規定です。

まずは立ち退き交渉の第1歩として入居者に対して、賃貸借契約の解除通知を行います。

しかし借地借家法を理解しておかないと交渉の際、自分が不利な立場へと置かれてしまう可能性があります。

具体的に立ち退きに係る条文として、借地借家法第27条1項、同第28条があります。

この条文の内容を簡潔に説明すると

「オーナー側から解約を申し入れる場合は、正当な事由が有る場合に限る。ただし、その場合でも6ヶ月前に解約の申し出をしなければならない。」

ということです。

不動産の賃貸マンションやアパートを賃貸オーナ側から解約する場合は「正当な事由」がある場合に限ると借地借家法にはあります。

では、正当な事由に該当する一般的なものはどんなものでしょうか？

・オーナー自ら居住するために建物が必要な場合

・建物の築年数が古く、老朽化により取り壊しが必要な場合

・立ち退き料の支払いを申し出る場合

（立ち退き料は正当事由として不十分な場合にそれを補うべき金銭に該当します）

といった事が挙げられており、これらを総合的に判断した上で正当事由として認められます。

しかし正当事由として当たるかどうかは、入居者の居住年数・健康状態・職業・年収等も考慮しなければなりません。

結局、最終的には裁判によって結果を示すしか他ありません。

他には過去の判例で

「オーナー側から賃貸マンション・アパートを建て替える」

ということが

「正当事由として認められない」

と判決された事があります。

借地借家法は基本的に「一般的に弱い立場にある入居者の保護を図るもの」なので、建て替えというオーナー側の都合は、正当事由として認められなかったようです。

立ち退きはできるだけ裁判を避け、入居者と円滑に立ち退かせる用意をすることが肝心です。