株式会社フクエイホーム
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2019年06月15日
フクエイホームの不動産情報

更地のリスクと土地活用について

土地は持っていだけでは価値があるとは言えない時代になってきています。

積極的に有効活用していかなければ宝の持ち腐れですし、土地の所有者にとって負担となるマイナスの資産になってしまいます。

土地活用によるメリットを理解されて、土地を眠らせずに有効活用することは大切です。

バブルの時代は土地を持っているだけで多くの銀行や不動産会社、もしくは建設会社にもてはやされ、評価以上のお金を借りることができました。

土地を更地で持ち続けることは、一見特にリスクは無いように思えますが、そこは隠れたリスクが存在します。

土地を更地で持ち続けるリスクとは?

まず土地や建物には固定資産税が課税されます。

何も活用していない更地も例外ではありません。

不動産収入や利益が全くないのにもかかわらず、毎年固定資産税の支払いが発生します。

更に所有者がなくなった場合は、相続税も負担しなければないません。

少子高齢化の影響で日本の人口は減り続け、将来不動産も長期的には間違いなく「余る時代」がやってきます。

更地の土地活用方法は月極駐車場や借地など色々ありますが、代表的なものを上げるとやはり「賃貸住宅」が挙げられます。

更地を活用して賃貸住宅を建てるメリット「相続税対策」

土地活用で相続税の引き下げ効果が期待できます。

土地は更地から貸家建付地評価となることで2割程度の相続資産の評価を下げることができます。

また一定の条件を満たせば、小規模宅地等の特例も受けられて相続税の課税評価格に算入すべき価格の計算上、一定の割合で減額されます。

その上、建物については現金を所有する場合に比べて6割程度の評価減となります。

なお、資産調達の際に金融機関等に借りた借入金額の残高は債務として遺産総額から減額されますので、大きな節税効果があります。

更地を活用して賃貸住宅を建てるメリット「固定資産税・都市計画税の軽減」

更地を住宅用地として活用すると土地の固定資産税・都市計画税が更地に比べて減額されます。

また、建物に対する固定資産税も一定の要件をみたすことで、建築当初から3年または5年間軽減されます。

ちなみに固定資産税・都市計画税は公租公課として不動産所得の必要経費として計上することができるため、所得が圧縮され節税にもなります。

更地を活用して賃貸住宅を建てるメリット「安定的な収入を得られる」

賃貸住宅経営では建物の入居者からの家賃が主な収入になります。

一定額の家賃が毎月振り込まれるので、金融商品・投資信託などに比べて安定した収入が期待できます。

金融機関もアパート・マンション経営は長期的な安定収入が見込める優良事業として融資に積極的です。

また不動産の収益は給与所得など他の所得と比べて、損益通算することが可能ですので、経費を上手に使えば節税にもなります。

しかし、無計画な賃貸経営は破産を招きます

このように多くのメリットが期待できる賃貸住宅経営ですが、成功の秘訣は事前にマーケティングや綿密な事業計画が必要です。

無計画に賃貸住宅を建てるのは危険です。

その地域にそぐわない建物を建ててしまうと、とちあえず相続税評価額を下げることができても、長期の空室が出てしまい家賃収入が得られず収支が赤字になってしまうこともあります。

賃貸住宅は一度建ててしまうと後戻りが難しく「駐車場のほうがまだよかった」などど思うことが無いようにしなければなりません。

土地活用はその皆様の人生を左右する一大事業です。

建設会社等に勧められるまま賃貸住宅を建てたものの、ずさんな計画で損失を出して、挙句の果てに自己破産する(他にも金融緩和などで融資条件が緩くなり、新たに不動産投資を始めたサラリーマンが条件の悪い不動産物件を購入し破産して問題になっています)ようなことにならないようにしましょう。

 

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