賃貸経営において大事なことは建物の「計画的な修繕」です！

健全な賃貸経営とはどういう状態でしょうか？

それは

「滞納がなく・よい入居者に恵まれ・空室が出ていない」

状態のことを指すのでないかと思います。

そのために不動産オーナーさんがするべきこと何でしょうか？

築10年を過ぎて賃貸アパート、マンションにさまざまな補修が必要になってきたとき、不動産オーナーさんの対応には2種類あります。

1つは「まだまだ使える」と補修を先延ばしにして後手に回ってしまう場合。

もう1つは、実際に故障したり傷んできたりする前に計画的な補修を行う場合です。

どちらを選ぶかによって、建物の寿命や老朽化の進行度合いは大きく変わります。

やがて補修が必要になることを見込んで費用を積み立てておかないと、いざとなって思わぬ出費に慌てることになります。

また適切な補修時期を逃してしまうと、建物や設備の劣化が進んで機能を回復させることが難しくなり、定期的な修繕工事に比べて余分な費用が必要になってしまいます。

建物や設備のあちこちが故障し、サビてきたりして、年を追うごとに頭痛のタネが増えるというのは、修繕計画が後手に回っている状態なのです。

一口に「建物・設備の維持管理」と言っても、建物と各種の設備はそれぞれ寿命や補修のサイクルが異なります。

特に賃貸アパート、マンション設備の寿命は、ものにもよりますが一般に7～15年程度と考えられています。

従って設備については基本的に消耗品と考えて、予め予算を立てておき、入居者ニーズの変化などに応じて弾力的に更新・グレードアップを進めていくことがポイントになります。

建物も普段のメンテナンスがしっかり行われていない建物は、いずれかの時点で抜本的な大工事が必要になってしまい、かえってお金がかかることになります。

竣工後15年程度になると

・外壁の吹きつけ部分の全面塗装

・バルコニーの防水工事や手摺りの塗装工事

・屋上防水工事

・足場を組んでの大がかりな工事

が必要となります。

築15～20年のスパンで足場を組んでの大規模修繕を行うことを予定しておき、そのための費用を準備しておくべきです。

また、建物の竣工後6～8年で行う必要が出てくるのが鉄部の塗装工事です。

塗装面は傷みやすく、鉄部の塗装が浮いてきたときは、塗装の内側にサビが発生しています。

放置するとサビはどんどん広がり、内部深くまで腐食が進行していきます。

そうなったらいくら塗装し直しても、もう元には戻りません。

鉄部の腐食による大事故の発生という事例もありますので、早めに再塗装することをお勧めします。 

早めの手入れによる美観の維持は入居者の満足度を高め、また新たに部屋を見に来る人にも好感を持ってもらえ、結果として空室対策にもなります。

また不思議なもので、建物が美観を保っていると入居者のマナーも向上し、使い方が丁寧になってきます。

反対に修繕が後手に回って建物の傷みがひどくなり見た目もみすぼらしくなってしまうと、入居者の建物の使い方までぞんざいになってきます。

意識の低い入居者が集まり、家賃の滞納や空室の増加、家賃の下落という貧乏スパイラルが始まります。

きちんと建物の維持管理をしなければ、賃貸経営は悪い方向に落ちていってしまいます。自分のアパート・マンションの維持管理は今からでも遅くありません。