不動産の競売とは？競売のしくみと注意点を説明します

不動産の「競売（けいばい）物件」という言葉は聞いたことがあっても、

どういう物件が競売の対象になるのか、

価格は安そうだけど実際はどうなのか、

どこで情報を手に入れるのか、

はっきりわからない人が多いのではないでしょうか。

今回は不動産競売の仕組みや注意点についてご紹介します。

競売物件とは

「支払い義務のある『債務者』が支払いを怠ったため、支払いを受ける権利がある『債権者』が債務者の不動産を差し押さえて換金して欲しいと裁判所に頼んだ物件」

を指します。

住宅ローンの場合、債務者は住宅ローンを組んで不動産を所有している人になります。

債権者は、住宅ローンを貸し出している銀行などです。

差し押さえとは、債務者による処分を禁止することです。

つまり、債務者が勝手に不動産を売却してしまわないようにしておく事です。

不動産の競売物件のメリットは「掘り出し物」と感じるような物件があるという点です。

通常の相場価格からは考えられないような、売却基準価額が設定されていたりします。

また、売り物件がなかなか出ないような地域で、物件に出会えたりする可能性があります。

物件の種類も多岐にわたっていて、居住用の物件から不動産投資に向いている一棟マンションやアパート、農地や山林など様々です。

普通に探すと見つからないような物件もあるかもしれません。

競売物件は、債務者本人以外は誰でも入札ができます。

入札によって落札額が決まるため、物件情報には販売価格ではなく、評価人の評価に基づいて定められた売却基準価額が記載されています。

各物件には入札期間が設定されていて、最も高額の入札をした人が落札できます。

入札時には裁判所から「入札セット」を受け取り、必要事項を記入、保証金を納付した後、期間内に入札書などの必要書類を提出する必要があります。

落札したら、代金を納付して所有権移転の手続きをします。

代金の納付に関しては、銀行のローンも使えますので事前に確認しておくと良いです。

不動産の競売物件情報は、裁判所に足を運ぶことで確認できます。

裁判所に行くと、3点セットと呼ばれる「現況調査報告書」「評価書」「物件明細書」がまとめられているファイルを閲覧することができます。

またホームページ上でも見れるので、裁判所に行く時間がない場合はこちらでチェックできます。

安さだけを求めて不動産の競売物件に手を出そうとしている人もいますが、基本的には初心者が手を出すべきではありません。

また、評価額が相場より低いほど当然リスクは高くなります。

通常の不動産売買では「売主」が存在しますが、競売物件には売主は存在しません。

つまり、売主が追うべき義務や責任が発生しない為、通常の不動産売買では当然と思われている引き渡しの義務が発生しないのです。

登記上で所有者が移転するだけなので、もし手に入れた競売物件にまだ住人がいても、退去などの交渉は自分でしなくてはいけません。

また、建物に致命的な傷みや雨漏りなどの不具合が見つかったとしても自分で補修するしかありません。

不備がある物件ばかりではありませんが、不動産のプロでない限り、不動産競売の代行サービスを利用しましょう。

安易に手を出すと、安く手に入れたメリット以上の負担を負うリスクがあります。

相場よりも安く不動産物件を購入できるチャンスがある一方で、リスク回避が非常に重要になるのが不動産競売です。

また、あくまでも競売のため、優良物件であればあるほど結局は相場と変わらない価格で落札されるケースが多いです。

最近は競売の参加者が増加しており、人気の物件なら数十件の入札も珍しくありません。

もし落札したい物件がある場合は、必ず専門家の力を借りましょう。