株式会社フクエイホーム
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2018年10月04日
ブログ

賃貸経営のデメリットは?

不動産のいわゆる土地活用の代表的な存在は、賃貸アパート・マンション経営です。

皆さんの周辺でも、アパート・マンションの建築現場や看板など見かけたり

するのではないですか。

じゃあなぜ皆さん賃貸物件を建てるのかというと、 それは賃貸経営には

大きなメリットがあるからです。

まずは賃貸経営のメリットについて

賃貸経営のメリットは、

■相続税対策になる

■固定資産税対策になる

■所得税対策になる

■他の投資に比べて安定的な収益をあげることができる

■土地を所有していれば、自己資金を投入する必要があまりない

このように色々なメリットがあるために、賃貸経営をされている方が

数多くいます。

弊社も多くの賃貸アパート・マンションの建物管理を不動産オーナー様から

お預かりさせていただいております。



ここまでの話はよく聞くと思います。

では、アパート・マンション経営のデメリットについて耳にしたことは

ありますか?

そして、賃貸経営のデメリットは・・

どんなにメリットがあっても必ず対極にデメリットは存在します。

賃貸経営はそのメリットが多い分、当然デメリットもあります。



賃貸経営には大きく3つのデメリットがあります。

 ■換金性が悪い

賃貸経営は不動産投資です。

投資には株・投資信託・保険など さまざまな種類がありますが、

賃貸経営とその他の投資と決定的に違うのが換金性です。

株や投資信託などの商品は、いつでも現金として換金することができますが、

アパート・マンションはすぐに売りたいと思っても今すぐは売れません。

買主が見つかっても、買主側の融資や登記に必要な書類の整理で、

実際の決済には2ヶ月ぐらいかかるのが普通です。

さらに売る時に希望の価格で売れるとは限りません。 逆に売り急げは

損失を被ってしまう可能性があります。

 

■負債比率が悪い

賃貸経営は基本的に他人(銀行等)の資金を利用して、自分が所有する土地の

有効活用を図るものです。

土地さえ持っていれば、自己資金を一切投入せずとも、アパート・マンションを

経営することができる可能性は高いです。

ただし、最近は金融庁からの指導で、不動産融資に関して自己資金を1~3割ほど

投入が必要な場合が出てきております。

簡単に言うと、多額の借金を抱えることになります。

ある不動産オーナー様は自分の建物を「借金(鉄筋)コンクリート」

だと比喩していましたが、まさに借金をすべて返すまでは

自分のものとはなりません。

 

■建物の老朽化

経年劣化による建物の老朽化は、避けて通ることはできません。

しかし、老朽化した建物をそのままにしておくと、新たな入居者が

なかなか決まらなかったり、家賃設定を下げざるを得ない状況になったりします。

せっかくローンが終わってこれから家賃収入が全額懐に入ると思ったら、

建物の大規模修繕工事が必要になり、またローンを組んで工事をしないと

いけない羽目になってしまいます。
 


賃貸経営のデメリットも正しく理解することで、リスクを回避することができます。

そして、健全な賃貸経営を行うことができると弊社は考えます。

 

 

福岡市博多区の賃貸・売買・不動産管理のフクエイホーム

 

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