賃貸経営のメリットとデメリットを知っていますか？

不動産など土地活用の代表的な存在は『賃貸アパート・マンション経営』です。

皆様の周辺でも、アパート・マンションの建築現場や看板など見かけたりするのではないでしょうか。

じゃあなぜ皆さん賃貸物件を建てるのでしょうか？

それは賃貸経営には大きなメリットがあるからです。

具体的に賃貸経営のメリットは

１．相続税対策になる

２．固定資産税対策になる

３．所得税対策になる

４．他の投資に比べて安定的な収益をあげることができる

５．土地を所有していれば、自己資金を投入する必要があまりない

このように色々なメリットがあるために、賃貸経営をされている方が数多くいます。

弊社も多くの賃貸アパート・マンションの建物管理を不動産オーナー様からお預かりさせていただいております。

ここまでの話は、建設会社や不動産会社の営業マンからよく聞きますよね。

では、賃貸経営のデメリットについて耳にしたことはありますか？

どんなにメリットがあっても必ず対極にデメリットは存在します。賃貸経営はそのメリットが多い分、当然デメリットもあります。

そして賃貸経営には大きく3つのデメリットがあります。

１．換金性が悪い

賃貸経営は不動産投資です。

投資には株・投資信託・保険などさまざまな種類がありますが、賃貸経営とその他の投資と決定的に違うのが換金性です。

株や投資信託などの商品は、いつでも現金として換金することができますが、アパート・マンションはすぐに売りたいと思っても今すぐは売れません。

買主が見つかっても、買主側の融資や登記に必要な書類の整理で、実際の決済には2ヶ月ぐらいかかるのが普通です。

さらに、売る時に希望の価格で売れるとは限りません。 逆に売り急げは損失を被ってしまう可能性があります。

２．負債比率が悪い

賃貸経営は基本的に他人（銀行等）の資金を利用して、自分が所有する土地の有効活用を図るものです。

土地さえ持っていれば、自己資金を一切投入せずとも、アパート・マンションを経営することができる可能性は高いです。

ただし最近は金融庁からの指導で、不動産融資に関して自己資金を１～3割ほど投入が必要な場合が出てきております。

簡単に言うと、多額の借金を抱えることになります。

ある不動産オーナー様は自分の建物を「借金（鉄筋）コンクリート」だと比喩していましたが、まさに借金をすべて返すまでは自分のものとはなりません。

３．建物の老朽化

経年劣化による建物の老朽化は避けて通ることはできません。

しかし、老朽化した建物をそのままにしておくと、新たな入居者がなかなか決まらなかったり、家賃設定を下げざるを得ない状況になったりします。

せっかくローンが終わってこれから家賃収入が全額懐に入ると思ったら、建物の大規模修繕工事が必要になり、またローンを組んで工事をしないといけない羽目になってしまいます。

賃貸経営のデメリットも正しく理解することでリスクを回避することができます。

そして、健全な賃貸経営を行うことができると弊社は考えます。