不動産オーナー様へ　建築基準法「4号特例」廃止で変わることとは？

2025年4月に建築基準法の「4号特例」が廃止されました。

これにより、これまで比較的簡単にできていた住宅や小規模建物の建築・改修が、今後はより厳しく確認されるようになります。

賃貸物件を所有するオーナー様にとっては、購入・売却・リノベーション・大規模修繕といった場面で影響が出る可能性があります。

建物を建てるときに必要なのが「建築確認申請」です。これは役所や検査機関が、建物が法律に沿っているかを確認する制度です。

「4号特例」とは、小規模な建物に対して建築確認のチェックを緩和する制度です。

対象となるのは、木造2階建て以下・延べ床面積500㎡以下の小規模建物。つまり、街でよく見かける木造アパートや戸建て住宅がこの範囲に入ります。

従来、この特例によって以下のメリットがありました。

・構造計算や省エネ基準のチェックが省略される

・設計費用が安く済む

・確認申請がスムーズに進み、短期間で着工できる

つまり、「安く・早く」建てられる仕組みだったのです。

背景には国の方針転換があります。

・省エネ基準や断熱性能をすべての建物に求める流れ

・耐震性や安全性の担保が不十分だった問題

このような近年の地震被害や老朽化対策の観点から、この特例が廃止され、今後は小規模建築物でも一定の構造チェックや法的確認が必要になりました。

① 融資への影響

従来は確認済証・検査済証がなくても融資が通るケースがありました。

しかし今後は、

・書類が揃っていない物件は融資が下りない

・銀行評価が下がる

といったケースが増えています。

特に築古アパートでは 「検査済証がない」物件 が多いため要注意です。

② 売却（出口）への影響

出口戦略でも大きな問題があります。

検査済証や設計図が揃っていないと、買主が融資を受けられず、結果的に売れない物件になってしまうリスクがあります。

今後は「高利回り」よりも「売れる物件かどうか」が重要視される時代になっています。

③新築アパートへの影響

これから新築を考える方にも大きな変化があります。

・確認申請の審査に時間がかかり、着工が遅れる

・構造計算費用などで設計費が上がる

・計画していた間取りや部屋数が通らないケースも

収支計画が狂い、融資条件が厳しくなる可能性もあります。

大規模修繕やリノベーションを行う場合、確認申請が必要になります。

・構造部分に手を加える工事（柱・梁の補強、屋根の全面交換、間取り変更など）は要申請

・書類が揃っていないと申請できず、工事自体ができないケースも・・

つまり「直せばいい」と思って買った築古物件が、修繕も建て替えもできない状況に陥る可能性があります。

では、不動産オーナー様はどう対応すればいいのでしょうか？

対策1：書類の確認を徹底する

・購入前に「確認済証」「検査済証」の有無を必ず確認する

・書類がなくても、役所で「台帳記載事項証明書」を取得すれば履歴を確認できる場合も

特に「確認済証はあるが検査済証がない」ケースは要注意です。

対策2：将来の修繕・再建築を見据える

・購入前に役所に相談して「再建築できるか」「間取り変更が可能か」を確認する

・書類が揃っていない築古物件は、再生が難しい前提で考える

対策3：新築は信頼できるパートナーと組む

・構造計算や確認申請に強い設計士・建築会社と連携する

・「立てられない土地」を買ってしまうリスクを避ける

建築基準法4号特例の廃止は、不動産オーナー様にとって「手間が増える」と感じられるかもしれません。

しかし、建物の安全性がきちんと確認されることは、長期的には資産価値を守り、入居者の安心にもつながる大切なポイントです。

購入・売却・リノベーション・大規模修繕のいずれにおいても、早めに専門家へ相談し、現行基準に合った計画を進めることが成功のカギとなります。