ご存知ですか？住宅のリースバック契約とよくあるトラブル

不動産の「リースバック」という言葉を聞いたことがありますか？

不動産業者が案内していますが、その契約内容や将来の収支計画について、お客様の理解が不十分な状態でリースバックの契約を結んだ後に、トラブルが発生する事例が見受けられているそうです。

そこで国土交通省は、令和4年6月に不動産業界団体あてに

「住宅のリースバックに関するガイドブックの公表と、高齢者の自宅売却に関するトラブルについて」

に関する文書での通達がありました。

住宅のリースバックとは、住宅を売却して現金を得て、売却後は毎月賃料を支払うことで、住んでいた住宅に引き続き住むというサービスです。

リースバックの主な特徴は

１．住み慣れた自宅に住み続けながら一括で資金を受け取れるが、通常の売却や融資等と比較検討することが重要

２．所有に伴う固定資産税等の支払いは不要にあるが、家賃などの支払いが生じます

３．自宅が自分の持ち物ではなくなり、自由に設備を改変・設置したり、契約の内容によっては希望通りの期間すみつづけたりできるとは限らない

【住宅の所有権はリースバック事業者に移っているため、通常の賃貸と同じく、家賃を払って住むことになります。

自分の持ち物ではない以上、例えば設備を設置する場合にはリースバック事業者の承諾が必要になるなど、これまでと同じ使い方ができるとは限りません】

４．広告等には買い戻せると表示されている場合があるが、契約条件等には注意が必要

【契約条件次第では、一度売却した自宅を買い戻せることもありますが、買い戻せる条件や買い戻し価格によっては買い戻せない可能性もあります。

契約時に買い戻せる条件や買い戻し価格を確認していなかったため、トラブルになる事もあります。】

❏事 例

強引な勧誘で契約してしまい、後々に解約を申し出たら高額な違約金を請求された！

❏内 容

「お住いのマンションを当社に売却して、当社が賃貸することで住み続けられるリースバックの契約をしないか」と勧誘の電話があった。

断ったが、その後も数回電話での勧誘があり、「玄関先での話でいいので訪問したい」と言われ、了承した。

営業担当者は何度か来訪し、しつこく勧誘され、根負けして約2,000万円で契約することになった。

契約書を交わす約束の日に「やっぱり契約はキャンセルしたい」と電話で伝えたが、「もう書類を作っているので訪問する」と言われ、来訪された。

自分が不安そうにすると「必要になったら、老人ホームに入れるように手配もするので安心してほしい」と言われ、自分で老人ホームは探せないと思っていたので、契約することにした。

やはり後日不安になり、業者に解約を申し出ると「違約金が約400万円必要だ」と言われた。

❏事 例

支払賃料の合計額が数年で売却価格を超えることに後々で気が付いた！

❏内 容

高齢者が一人暮らしをしている所に、ある日リースバック事業者により電話があり、その後すぐに営業担当者の来訪を受け、その日のうちに自宅マンションのリースバック契約をした。

マンションは約2,000万円で売却した。自宅マンションは築30年以上で、事業者からの「10年後には取り壊される」という虚偽の説明を信じ、契約してしまった。

家賃は約20万円とのことだが、仮に10年居住したとすると売却代金を上回る計算になることから契約後にキャンセルしたいと考え、後日自宅近くの喫茶店で営業担当者に会い、キャンセルしたい旨を伝えたが「キャンセルできない」と説得されてしまった。

❏事 例

市場での取引価格より著しく低額な代金で売却してしまった！

❏内 容

年金が唯一の収入である、高齢の男性が、事業者からの勧誘を受け、自宅を事業者から提示された700万円で売却し、月約15万円で賃借するリース契約を結んだ。

同不動産の市場における取引価格は1億2,000万円相当であるにも関わらず、十分な説明もなく、後々著しく低額な代金設定がされていたことが判明した。

❏事 例

当初思っていた話と実際の賃貸借条件が違って、住み続けられない！

❏内 容

リースバック契約は、お金が入ってきた後も変わらずに住み続けられると聞いて契約した。

賃貸借契約の期間満了が近づいてきたため、事業者にさらに住み続けたいと申し出たところ、契約は定期借家契約であり、再契約することを拒絶されたため、退去しなければいけなくなった。

なお、不実の告知など不当な勧誘行為があった場合には、消費者契約法により契約を取り消すことができる場合もあります。

では、このような不動産のリースバック契約のトラブルに巻き込まれないための注意するポイントについては今後改めて紹介します。