福岡市と周辺地域の不動産市場の動向について（令和元年度版）

当社が所属しております（公社）福岡県宅地建物取引業協会では、毎年県内の主に賃貸仲介や不動産管理を行う51社の宅建業者を対象に、2月上旬～3月上旬にわたってヒヤリング・インタビューを行い、福岡県内の主要エリアの不動産市場を動向についてまとめた物を発表しています。

今回、令和元年度の不動産市場の動向が発表されましたので少しご紹介します。

ただし、今回の調査時期が新型コロナウイルス以前の不動産市場の状況になりますので、多少なりとも今とは状況が異なる場合がありますので、ご注意ください。

ちなみに昨年度（平成30年度版）はこちらになります

3月18日に国土交通省が発表した公示地価によると、住宅地・商業地・工業地などを合わせた全用途の対前年平均変動率は4.4％増で、6年連続地価は上昇していることがわかりました。

住宅地では3.5％増で、福岡県内の51市町のうち29市町で上昇していました。特に福岡市は8年連続の上昇で、中心部の再開発の影響もあり、博多駅南5丁目や中央区港2丁目、東区香椎4丁目など、今まで価格上昇が見られなかった場所が地価上昇のトップ３となりました。

商業地は6.7％増で8年連続上昇し、そのほとんどが中央区と博多区が占めています。理由としては天神や博多駅周辺の再開発に伴うオフィス需要が地価を牽引した結果と思われます。

北九州市は21年ぶりに下落横ばいから0.1％上昇しました。住宅市場は全体として堅調な動きを見せています。

筑後地区の住宅地は、筑後市が7年連続、久留米市が6年連続、小郡市が4年連続で上昇しています。

●博多駅東に複合型商業施設

博多区エリアの中心街ではビル建設用地の動きが活発です。駅東の県総同庁舎の再開発はオフィスビル（カフェなどを併設）の建設が計画されているほか、ボーリング場「スターレーン」跡地にも複合オフィスビルが建設されるなど、計画が目白押しです。

西日本シティ銀行本店も建て替え計画を打ち出しており、床面積数百坪の大規模ビルが博多駅周辺に生まれる気配があります。

事業用地が活発な反面、分譲・賃貸マンション用地が都心部になく、南福岡駅周辺に少し見られる程度です。

●JR博多駅ビルの再開発で駅近の物件が入居バブル

JR博多駅ビルの再開発は、阪急百貨店の開店と周辺商業施設の活気が若者を呼び込み、駅周辺に単身者が居住するようになっています。

賃貸市場は堅調な状態が続いており、築年数が古い物件でもこれまで1～2ヶ月空室になっていたが期間が段々短くなっています。

賃貸市場の主力間取りは1ルーム・1LDK。学生向けよりも駅利用の単身者向け法人契約が増えており、社員確保のための社宅化が進んでいます。家賃は数年前まで6～6.5万円後半でしたが、7～7.5万円でも満室になる状況です。

●市場ニーズから生まれたコンパクトマンション

博多区エリアで販売されるマンションの中でも、地場企業が手掛ける投資型分譲マンションとして、市場ニーズに沿ったコンパクトマンションが多く販売されています。

1ルームタイプ（28～30㎡）が1,800万円～2,000万円台で、1LDKタイプ（30㎡前後）であれば2,500万円台から。住宅ローンで購入できる価格帯となっており、基本コンセプトは30代～40代独身者に対して「家賃を払い続けるか、それとも買うか」という問題提起からアプローチして販売しています。

購入後に収益物件として市場に出されるケースも多いです。ほかにも老夫婦が郊外の物件を売却して、中心部のまちなかに移住する際に、コンパクトマンションの居住が選ばれています。

●大野城市地区　土地取引が減少傾向

大野城市エリアは、一昨年から消費税増税前の駆け込みで土地取引が多く行われましたが、今年は土地取引が減少し不景気感が見受けられます。

不動産の中古市場は買い取り業者が積極的な展開を行っており売値は高値です。分譲マンションや建売りの価格が高騰し、中古価格も上昇しています。

新築戸建は2階建て4LDK（30坪）が3,000万円以下。土地の価格も大野城市白木原や下大利では坪40万円だったのが、坪60万円へ値上がりしており、中心部の線路際では坪100万円で取引されています。

●春日市地区　土地取引が上昇

春日市エリアでは、この1年間建売住宅会社が高い金額で土地を購入していたことで地価が上昇し、取引量が増加しました。

今後は土地価格は落ち着いてくると予想されますが、春日市内での地域格差が大きくなると思われます。

人気の小学校区の地価は上がり、中学校区は下がっています。校区人気は小学校がメインで、駅からの距離はあまり重視されないようです。

西鉄電車沿線とJR鉄道沿線との間は坪100万円と福岡市南区高宮エリアより高額です。駅近くのマンションは7割が売れております。

また、戸建ての特色ある賃貸物件では高い家賃でも入居希望者は集まる傾向にあります。

春日東中学校・春日野中学校・春日北中学校など、筑紫丘高校や春日高校への進学率の高い学校区への居住者が集まる傾向にあります。

人気の学校区内の賃貸物件だと築25年でも家賃が10万円で契約されるケースもあります。また、春日市で大型犬の室内飼育を可能とした入居者ターゲットを絞った特殊物件も供給されています。床面積100㎡で家賃は駐車場込みで14万円ですが、ペット臭の対策も行うことで入居者からのクレームも無いようです。

以上、令和元年度の福岡県・福岡市博多区・春日市・大野城市の不動産市場の状況レポートをご紹介しました。