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2019年05月29日
不動産知識

いつまで続ける賃貸経営、辞める時期も考えてみる

賃貸経営にも始まりといつかは終わりがあると考えます。

賃貸経営を取り巻く厳しい環境、建物の老朽化、不動産オーナー自身の

気力・体力の衰えなどに直面して、「この先いつまで続けられるのだろう・・」

と悩んでいる不動産オーナーのご相談も多くなってきました。

今回は賃貸経営の「辞める時」についてお話してみます。

賃貸経営を辞める判断その1「旧態依然とした賃貸経営をしている」

賃貸経営もサービス業と捉えられるようになっています。

「貸してやっている」という感覚が抜けないまま、不動産会社を呼びつけたり、

リフォーム会社にも「仕事を発注してやっている」という態度で接していたり、

旧態依然とした考え方で賃貸経営を続けていかれるならば、

次第に淘汰されてしまいます。

 

親から物件を受け継いだまま、なんとなく続けているだけではなく、

時代の流れとともに変化する入居者のニーズに合わせた設備を導入し、

常に最新のサービスを提供していかなくては、賃貸経営の「冬の時代」を

生き残っていけません。

 

空室の長期化、家賃の下落、更新料や敷金が取りにくくなるといった

リスクも高まっています。

このような時代の変化に向き合っていく気力が持てず、「面倒はいやだ」と

感じてしまう人は、賃貸経営に向いていないのかもしれません。

賃貸経営を辞める判断その2「次世代対策」

ご高齢の不動産オーナーの場合「経営を引き継いでくれる後継者がいるかどうか」も

大事なポイントです。

お子さんが賃貸経営に向いているかどうかは「上手な人づきあいができるかどうか」

で見分けられます。

 

賃貸経営には不動産会社、リフォーム会社など意外につきあう相手が多く、

ある程度の社交的な性格と、「うまく人を使う」能力が必要になってきます。

お子さんに賃貸経営を引き継ぐ気持ちがあるのかどうか、きちんと話し合い、

もしそうした考えがないということなら、ご本人がまだしっかりしているうちに、

物件を活かしてくれる人に譲渡する又は、しっかりと老後を支えてくれる

信頼できる管理会社をパートナーとして育てていくことも検討すべきです。

 

物件を活かしてくれる人への譲渡とは物件の売却のことです。

現金化して金融資産に換えてしまえば、建物の維持や管理のエネルギーは

必要ありません。

そうした形でお子さんに残してあげるほうがより感謝されることもあります。

もしお子さんが賃貸経営は不労所得、まるで打ち出の小槌と考えているようでしたら、

しっかりと勉強させておく必要があります。

賃貸経営を辞める判断その3「物件の立地条件」

あなたの建物の立地条件は、駅から遠いなど将来性が見えにくい立地、もしくは

慢性的な人口流出で衰退してきている地域は、「やめ時」を真剣に考えてください。

また、先々まで賃貸経営を継続する意思がない場合、不動産に愛着をあまり感じず、

むしろ荷が重いと感じているときも早めに売却した方が良いかもしれません。

 

まずは物件の現況を診断しましょう

国交省の推計によれば、賃貸用の木造アパートの取り壊しまでの平均年数は

約25年と、一般の木造一戸建より早く建て替えるケースが多いようです。

一般論としては、築25年を超えた木造アパートの場合、大規模リフォームで

延命させるという選択肢はなく、そろそろ取り壊しの時期と考えられています。

ただし一般論にこだわらず、1軒ごとに診断する必要があります。

建物を大切に扱うことによって、まだまだ賃料のとれる優良物件として

評価されることもあれば、更地評価から取り壊し費用を控除せざるを

得ない物件まで評価が大きく変わってきます。



鉄筋コンクリート造の場合、築30年ぐらいでも時代に合った全面的な改修

(リノベーション)を行い、再生に成功したケースがかなりあります。

ただ、築年数が古く、かつ間取りや面積が今の時代に合っていないという場合は、

思い切って建て替えか売却などの選択肢を考えるべきです。



一戸当たりの面積が小さな物件は、今では入居者に敬遠されています。

壁を抜くような大がかりなリノベーションをするという手もありますが、

2DKを1LDKにするような間取り変更もできないような面積の小さな物件は、

やはり建て替えを視野に入れるべきです。

築年数の古い物件の選択肢としては、「大規模リフォーム」「建替え」「売却」

があります。

賃貸経営を続けるかどうか悩んでいる場合は専門家に相談し、それぞれの選択肢の

メリット、デメリットを知ることをおすすめします。

最後に賃貸経営をやめ時チェックリスト

下記の項目に1つでも当てはまる方は、今後賃貸経営を継続するか否か、

真剣に考える時期があると考えます。

 

□このまま賃貸経営を続けていく自信がない

□賃貸経営を引き継いでくれる相続人がいない

□相続人はいるが、賃貸経営に興味がない、技量不足

□相続税を支払う現金に余裕がない、納税に不安

□周辺地域の人気があまり高くない、将来性に不安

□入居者が決まりにくくなってきた、空室に悩む

□家賃滞納や入居者トラブルが頻繁に起こる

□本格的にリフォームをしたことがない、修繕計画を持っていない

□自分の所有している賃貸物件をほとんど見に行ったことがない

いかがでしたでしょうか。

今後の賃貸経営について不安を考えられている方のご参考になればと思います。

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