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2019年02月08日
不動産知識

今後の賃貸経営はどうすればいいのか(前編)

賃貸住宅の市場は毎年新築物件が建っている反面、空室率も

同じように上昇しています。

新築で賃貸マンションやアパートを建てた時よりもリスクは高まっています。

確実な資産運用などと言われていた賃貸経営は昨今の空室率の上昇にともなって、

厳しい時代になってきているのは間違いありません。

現在、賃貸市場は何が起こっているのでしょうか?

賃貸市場は激変、今までのやり方が通用しなくなっている

巷でよく聞くのが「建てた時と話が違う!」という不動産オーナー様の声です。

賃貸マンション・アパートを経営している不動産オーナー様には実に様々な

タイプの方がいます。

元々土地を持っていてビルを1棟建てた方、土地は持っていないが新築・中古物件を

棟単位、または戸数単位で購入して運用している方など様々です。

 

土地を持っている方の中には、相続のタイミングで賃貸経営をされる方も

多くいます。

今の法律では、建物を賃貸住宅にすると不動産の評価額が下がり、支払う相続税が

安くなる税制になっています。

 

この時に「よくわからないけど、銀行や税理士もマンション・アパートにした方が

良いと言われ、不動産会社はサブリース契約で家賃保証もしてくれる。それなら

売って現金にして相続税を多く納めるよりもいいのではないか。また株や投資信託

よりもリスクが低い」と思い賃貸経営を始めた不動産オーナー様は数多くいます。

賃貸市場はいつの間にか変わっていました

上記の様な建築のプランを見てみると、家賃が上がっていくという前提になって

いたり、空室率や滞納率についてきちんと検討されていなかったりするものも

目に付きます。

サブリース契約だと仮に空室が出てても、リスクは管理会社が負ってくれると

思っていたでしょう。

 

【サブリース契約とは?】

いわゆる「30年一括保証」など、建設会社と管理会社が一定の家賃収入を

空室満室にかかわらず、不動産オーナーに保証する契約になります。

 

サブリース契約を提案する不動産会社としては、「建てる」ことがゴールとなり

手段として「サブリースで安心」と提案します。

結果的には無理な条件でサブリースした会社は、その後経営が行き詰まり倒産

してしまった会社もあります。

また、家賃保証の契約書をよく読むと「家賃の見直し条項」が必ず入っており、

数年後に「こんなはずじゃなかった」ともめているのをよく聞きます。

 

そこまでいかなくても、サブリース会社の方も物件の管理は別会社に任せて、

壁紙や共用部分の定期清掃や修理メンテナンスを怠り、資産価値をドンドン落として

しまっている賃貸物件もあります。

サブリース期間が終わって建物を見ると「これでは空室が増えるのは当たり前」

いうほど周辺地域の他の賃貸物件と比べて競争力を失ってしまった建物も

少なくありません。

 

次回へつづく

 

福岡市博多区の賃貸・売買・不動産管理のフクエイホーム

 

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