不動産の賃貸市場では何が起こっているの

賃貸の市場は毎年新築物件が建っている反面、空室率も同じように上昇しています。

新築で賃貸マンションやアパートを建てた時よりもリスクは高まっています。

確実な資産運用などと言われていた賃貸経営は、昨今の空室率の上昇にともなって厳しい時代になってきているのは間違いありません。

賃貸市場は何が起こっているのでしょうか？

賃貸マンション・アパートを経営している不動産オーナーさんには実に様々なタイプの方がいます。

元々土地を持っていてビルを1棟建てた方、土地は持っていないが新築・中古物件を棟単位、または戸数単位で購入して運用している方など様々です。

土地を持っている方の中には、相続のタイミングで賃貸経営をされる方も多くいます。

今の法律では、建物を賃貸住宅にすると不動産の評価額が下がり、支払う相続税が安くなる税制になっています。

この時に

「よくわからないけど、銀行や税理士もマンション・アパートにした方が良いと言われ、不動産会社はサブリース契約で家賃保証もしてくれる。

それなら売って現金にして相続税を多く納めるよりもいいのではないか。また株や投資信託よりもリスクが低い。」

と思い賃貸経営を始めた不動産オーナーさんは数多くいます。

サブリース契約だと仮に空室が出てても、リスクは管理会社が負ってくれると思っていたでしょう。

サブリース契約を提案する不動産会社としては

「建てる」

ことがゴールとなり、手段として

「サブリースで安心」

と提案します。

結果的には無理な条件でサブリースした会社は、その後経営が行き詰まり倒産してしまった会社もあります。

また、家賃保証の契約書をよく読むと「家賃の見直し条項」が必ず入っており、数年後に「こんなはずじゃなかった」ともめているのをよく聞きます。

そこまでいかなくても、サブリース会社の方も物件の管理は別会社に任せて、壁紙や共用部分の定期清掃や修理メンテナンスを怠り、資産価値をドンドン落としてしまっている賃貸物件もあります。

サブリース期間が終わって建物を見ると「これでは空室が増えるのは当たり前」というほど周辺地域の他の賃貸物件と比べて競争力を失ってしまった建物も少なくありません。

そもそも賃貸物件を建てた時に設定した家賃は、その当時の周辺物件の家賃がその算出根拠になっています。

そして時代は変わりました。一体何が変わったのでしょうか？

実は人口が変わっています。

大都市圏以外はほぼ人口が減少していています。

しかし人口が減っても世帯数が増えればここまで空室が増えることはありませんでした。

今までは核家族化がすすみ、単身世帯や夫婦のみの世帯はずっと増加し、賃貸住宅を支えてきました。

ところが、少子高齢化が悪影響を及ぼします。

単身と言っても若者ではなく高齢者も増えてきました。夫婦のみも同じです。

それらの方々は、持ち家に暮らしているのが多いので、賃貸入居者の増加にはつながらないのです。

さらに最近では65歳以上の単身の入居を不動産オーナーや管理会社が敬遠するという事例が増え、社会問題にまでなっています。

現在も賃貸マンション・アパートは、供給する量は減っていても新築は毎年必ず着工されます。

要するに人口が減って賃貸物件は増えていくわけですから、空室が増えるのは当たり前です。

しかも最近の新築の賃貸物件の充実ぶりには私も驚くばかりです。

なかなか所有している賃貸物件に最新の仕様の設備を全部つけるのは難しいかもしれません。

しかしせめて「バス・トイレ別」で脱衣・化粧スペースはあって欲しいと思うかもしれません。

コンシェルジュはいなくていいけど、宅配ボックスがあればネット通販の荷物が受け取れるから便利と考えたりできます。

お部屋を探しているお客様は本当に目が肥えています。

「部屋を借りるなら同じ家賃でも付加価値がある魅力的な部屋」

という欲求の高まりは抑えられません。

どうしてもネットで数多くの賃貸物件の中から比較・検討できるようになった事はかなり大きく影響しています。