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2021年03月18日
フクエイホームの不動産情報

賃貸オーナー様が入居者を立ち退かせるための条件は?

賃貸借契約において貸主(不動産オーナー様)が契約解除できる条件で、6っヶ月前の解約予告と、合わせて必要なのが「正当事由」の要件をみたしているのかが重要になります。

現状ではなかなかハードルが高いことがわかります。しかし、オーナーさんにとっても「いろいろな事情」があるのも事実です。

今回はまとめと対応について説明したいと思います。

賃貸借契約解除における正当事由の5つの要件とは?

正当事由の要件とは

1,建物の貸主が建物の使用を必要とする事情

2,それまでの経緯(敷金や更新料などの授受の有無、家賃などの支払状況)

3,建物の利用状況(借主がどのじょうな状況で利用しているのか)

4,建物の現況(建物自体の物理的現況、建物の老朽化など)

5,財産上の給付(立退き料の有無)

以上の事情を総合的にみて判断されます。

過去の裁判判例からみても「契約更新で問題になっている借主以上に、その住宅が必要な貸主」これを証明するのは非常にハードルが高いです。

 

自分の家を持っていて、それ以外の住宅を賃貸物件として貸して家賃収入を得ている賃貸オーナー様。一方、自分の家はあるわけではなく賃貸住宅を借りている借主(入居者)。

いかがでしょうか?

裁判所がみても、よほどの理由がないと契約解除や更新不可にはならないのです。

賃貸借契約の解除の流れについて

正当事由のなかに出てきました「立退き料」は上記の賃貸オーナー様の為に存在しているものの1つになります。

正当事由の中身を見ていただくと分かる通り、賃貸オーナー様から契約解除はなかなか困難です。

そこで、借主(入居者)と賃貸オーナーさんの間で「合意解約」になれば良いわけです。

借主さんからすると、このまま住み続ければ余計な費用はかからなし、法的に守られている部分もあります。

そこを「合意解除」しようとする際に「立退き料」をその対価として提供するわけです。

賃貸借契約の解除は合意解除ですすめましょう

賃貸オーナー様は納得いかないでしょうが、訴訟になった場合は手間も時間もかかり、何よりも立退き料が高額になる可能性もあります。

過去の判例でも、裁判所が計算すると数百万の立退き料が発生する判例もいくつかあります。

今回のように貸主(不動産オーナー様)が立退き料を払いたくないと考えていても何一つ成果は出ません。

それどころか借主がへそを曲げて訴訟にでもなれば、費用がかさみます。

貸主と借主の揉め事は、どちらにとってもいいことはありません。

基本的な知識をもって、穏便に合意解除することがとても大切です。

この記事を書いた人
最所 靖典 サイショ ヤスノリ
最所 靖典
創業しました祖父から父へと続き、私で3代目になります。不動産業界に携わって21年になります。地元密着を根差す会社として、不動産に関して難しい事をお客様に少しでも分かりやすくご説明できるように努力しています。
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