株式会社フクエイホーム
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2020年02月02日
フクエイホームの不動産情報

賃貸住宅で不動産オーナーが契約解除ができる条件は?

賃貸借契約において貸主(不動産オーナー)が契約解除できる条件で、6っヶ月前の解約予告と合わせて必要なのが「正当事由」の要件をみたしているのかが重要になります。

現状ではなかなかハードルが高いことがわかります。

しかし、オーナーさんにとっても「いろいろな事情」があるのも事実です。

今回はまとめと対応について説明したいと思います。

正当事由とは?

正当事由の要件とは

1,建物の貸主が建物の使用を必要とする事情

2,それまでの経緯・・・・敷金や更新料などの授受の有無、家賃などの支払状況

3,建物の利用状況・・・・借主がどのじょうな状況で利用しているのか

4,建物の現況・・・・・・建物自体の物理的現況(建物の老朽化など)

5,財産上の給付(立退き料の有無)

 

以上の事情を総合的にみて判断されます。

過去の裁判判例からみても「契約更新で問題になっている借主以上に、その住宅が必要な貸主」これを証明するのは非常にハードルが高いです。

 

自分の家を持っていて、それ以外の住宅を賃貸物件として貸して家賃収入を得ているオーナーさん。

一方、自分の家はあるわけではなく賃貸住宅を借りている借主(入居者)。

いかがでしょうか?

裁判所がみても、よほどの理由がないと契約解除や更新不可にはならないのです。

賃貸借契約の解除の流れ

正当事由のなかに出てきました「立退き料」は上記のオーナーさんの為に存在しているものの1つになります。

正当事由の中身を見ていただくと分かる通り、オーナーさんから契約解除はなかなか困難です。

そこで、借主(入居者)とオーナーさんの間で「合意解約」になれば良いわけです。

借主さんからすると、このまま住み続ければ余計な費用はかからなし、法的に守られている部分もあります。

そこを「合意解除」しようとする際に「立退き料」をその対価として提供するわけです。

賃貸借契約の解除は合意会解除で

オーナーさんは納得いかないでしょうが、訴訟になった場合は手間も時間もかかり、何よりも立退き料が高額になる可能性もあります。

過去の判例でも、裁判所が計算すると数百万の立退き料が発生する判例もいくつかあります。

今回のように貸主(不動産オーナーさん)が立退き料を払いたくないと考えていても何一つ成果は出ません。

それどころか借主がへそを曲げて訴訟にでもなれば、費用がかさみます。

貸主と借主の揉め事は、どちらにとってもいいことはありません。

基本的な知識をもって、穏便に合意解除することがとても大切です。

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