不動産投資の「実質利回り」について

不動産投資をする際の重要な基準が利回りです。

前回は「表面利回り」について紹介しました。

前回のブログはこちらから

今回はもう一つの「実質利回り」についてご紹介します。

実質利回りが、表面利回りと違う点は、年間の家賃収入からその不動産物件の

諸経費（管理料・税金・定期清掃費用・共用部などのメンテナンス・設備の修理費用・

火災保険料など）を差し引いて算出する点にあります。

不動産投資に必要な費用を含めた数字が出せるため、最も現実的な数字を

計算することが出来ます。

ですから不動産投資をする場合は、すべての支出を含めた「実質利回り」を

考えることが重要なのです。

計算式にしますと

（年間家賃収入ー年間支出額）÷購入費用✕100

になります。

これを前回の表面利回りの際に使用した例を使って当てはめてみます。

ちなみに管理費や税金等の費用を年間80万円と仮定します。

（240万円ー80万円）÷3,000万円✕100＝5.3％　

となります。

先程の例で挙げました5.3％という数字ですが、一見定期預金などの利率と

比べるといいように思います。

しかし、賃貸経営は空室や家賃の値下がりなどのリスクがありますので

金融商品等との比較は正直難しいです。

不動産投資は、利回りの高さに飛びついてしまうのは注意が必要です。

その理由は、物件を維持していくための色々な費用はその物件の種別に

よっても違うし、仮に同じ種別であっても築年数や規模によって

費用は全然違ってきます。

例えば同じ表面利回りの不動産物件で、新築と中古それぞれあるとします。

この2つの物件は実質利回りは変わってきます。

新築物件ですと、修理などがすぐに必要になる事はありません。

中古物件ですと、購入後すぐに修理が発生して費用がかかるケースが

よくあります。

そうなると実質利回りではが大きく差が開くことがあります。

表面利回りが15％や20％という物件を見つけてすぐに購入に走る方も

増えていますが、どんなに利回りが高い物件でも入居者がいなければ

家賃収入はえられません。

また、利回りの高い物件の特徴として築年数が古い物件が多いです。

これらの不安材料として

■空室なると次の新しい入居者がなかなか決まらない

■入居者が決まらないので、募集家賃を値下げする

という悪循環にハマってしまうリスクがあります。

結局、利回りの高い物件＝良い物件とは必ずしも言えません。とはいっても

不動産投資をする際の利回りの目安はどのあたりかといえば、

●築年数が古い中古マンションですと・・・

　表面利回りが10％前後で、実質利回りは７％前後

●新築マンションもしくは築年数が浅いマンションですと・・・

　表面利回りが７％前後で、実質利回りは５％前後

が良いのではと考えます。

投資はリターンが大きければリスクは高くなりますし、リスクの低い物件を

購入すればそれだけリターンも低いということですね。

不動産投資・賃貸経営をする際は、利回りの高さだけに目を奪われないで、

物件自体を総合的に判断して購入するか決めましょう。

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