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2018年09月20日
ブログ

賃貸サブリースは気をつけましょう

話題の賃貸物件のサブリース。

特に建物を建てる建設会社と管理する不動産会社が一緒もしくは

関連会社の場合にサービスとして提案されています。

 

不動産オーナーさんにしてみれば、賃貸マンションやアパートを

建てるのはいいけど、空室が出るのが一番の不安材料です。

その不安を取り除いて、安心して家賃収入を得ることができるこの

サブリースはとても魅力的です。

言ってみれば、不動産オーナーさんに賃貸物件を建設させるために作られた

仕組みと言ってもいいでしょう。

 

前回のブログではその賃貸のサブリースについての説明とメリットについて

話しました。

前回のブログはこちらから

今回はデメリットの部分を話したいと思います。

 

良いことばかりではない、賃貸のサブリース

では賃貸のサブリースのデメリットとは何が挙げられるでしょうか。

大きく3つの問題点が上げられます。

 

デメリットその①

サブリース会社から不動産オーナーさんに支払われる賃料は、通常の家賃相場の

80%~90%程度とされています。

ただサブリース会社としては、周辺地域と比較して確実に入居が見込める金額で

査定するため、相場よりも低い査定の金額となり少ないリターンしか見込めなくなる

ケースがあります。

 

そのためローンを組んでマンションやアパートを建てる方ですと、

返済額程度の賃料しか入ってこなくなる場合があり、所有だけで収益がなり

賃貸経営になってしまう事もあります。

 

デメリットその②

これが一番問題となっています。

一般的には

「最初の10年間は家賃保証します、そして10年後は2年ごとに家賃を見直す」

という契約が多いです。

10年後の家賃はどこまで保証してくれるの?ということです。

 

その他にも「特別な事情」があれば契約内容を変更することができる

ケースも多いです。

この特別な事情とは「周辺地域の家賃が下がった」ということも含まれます。

つまり最初の10年間の間でも「保証する」と聞いていた家賃が

下げられる事もあるということです。

 

空室を埋める最も早い方法は、募集家賃を入居が確実な域一相場のやや下まで

下げることです。

その前提で保証家賃の改定交渉を行い、不動産オーナーがこれを断れば、

サブリース業者は契約を解約することができます。

裏を返せば、「10年以上の見通しなんてたたないよ!」という判断の

現れでもあります。

ちなみにこの10年間というのは新築物件の場合のケースが多く、

既存物件の場合は期間がさらに短くなることが多いです。

 

デメリットその③

一方で不動産オーナーさんからサブリース契約を契約期間満了前に

解約したい場合はどうでしょうか。

当然ながらサブリース契約は正式な「契約」になるので、

不動産オーナーさん側からとはいえ、簡単に契約解除ができるわけではありません。

通知義務があったり、違約になるときもあるので十分注意しましょう。

 

サブリース業者の契約書のフォーマットには、大抵の場合

「不動産オーナーさんは、サブリース業者に少なくとも6ヶ月前に

 解約の通知を申し入れることによって、本契約を解除できる」

のような文言が記載されています。

何らかの事情ですぐにサブリース契約を解除したいといっても6ヶ月以上の

期間がかかります。

上記のような文言が状態でサブリース契約を結び、期間途中で解約を

申し出ると違約になるケースがあります。

違約になった場合は、契約書に記載されている違約金が発生する可能性が

高いですので、契約前によく確認しておきましょう。

 

すべての賃貸物件にサブリースが可能なのか

周辺が田んぼや畑が多い地域で入居者が集まるでしょうか?

立地はどうでしょうか?

その地域の将来性はありますか?

建物は魅力的なものに仕上がりそうですか?

品質はどうでしょうか?

ご自身が入居したいと思う建物ですか?

 

サブリースは確かに手間もかからず、空室の不安がない非常に楽な

賃貸経営方法ですが、想像以上におおきな決断であり、賭けであるという

認識を持ってください。

 

福岡市博多区の賃貸・売買・不動産管理のフクエイホーム

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