株式会社フクエイホーム
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2019年07月24日
不動産知識

福岡市と周辺地域の不動産市場動向について

弊社が所属しております(公社)福岡県宅地建物取引業協会では、

毎年県内の主に賃貸仲介や不動産管理を行う51社の宅建業者を対象に、

2月~3月にわたってヒヤリング・インタビューを行い、福岡県内の

主要エリアの不動産市場を動向についてまとめた物を発表しています。

最近、平成30年度の不動産市場の動向が発表されましたので少しご紹介します。

福岡県内の不動産市場の動向についての概況

3月19日に国土交通省が発表した公示地価によると、住宅地・商業地・工業地

などを合わせた全用途の対前年平均変動率は3.2%増で、5年連続地価は上昇

していることがわかりました。

 

住宅地では2.6%増で、福岡県内の51市町のうち27市町で上昇していました。

福岡市周辺の商業地の伸びが著しく、特に福岡市・新宮町・粕屋町が7年連続で

上昇していました。

上昇地点で共通しているのは、再開発エリアに近く居住環境や交通便利性が

良い地域で、特に鉄道駅、沿線に近接しているエリアです。

こうしたエリアは分譲マンションの売れ行きも良く、不動産価格も高くなって

います。

 

賃貸物件では特に地下鉄沿線での需要が高く、1ルームは好調で空きが

なかなか出ない状態です。

床面積は25㎡~30㎡が中心で家賃は共益費込みで5~6万円弱となっています。

 

商業地では博多駅周辺でホテル建設が活発に行われており、福岡県内の上昇率

トップ10のうち7地点が博多区が占めています。

訪日外国人客の増加を背景に、福岡市中心部で続くホテル開発熱が地価上昇に

拍車をかけている大きな要因になっています。

福岡市博多区の不動産市場の動向

昨年からの高止まり感、注目される青果市場跡地周辺

博多区では相変わらずこの1年も土地情報が市場にあまり出ず、表に出てきた物件の

ほとんどが相場より高めのものばかりでしたが、昨年後半から高止まり感が

見えてきました。

 

今、博多区内の開発で注目されているのは青果市場の跡地とホテル建設が

予定されている福岡空港周辺のエリアです。

この計画により博多駅と福岡空港の間に位置している東比恵地区も、今後

地価上昇が予想されます。

また月隈界隈も福岡空港に近いため、今後は人気エリアになっていく可能性が

ありますが、住宅用地が少なく、加えて第1種低層住居専用地域であることから

建ぺい率や容積率の縛りもあり開発の懸念材料になっています。

 

博多区では高騰が続いていた不動産価格も取扱件数が減って、一旦は落ち着くと

考えられていますが、長期的には上昇傾向にあると見られています。

また、博多区では今後西鉄雑餉隈駅周辺の高架工事が進められていますが、

計画では南側に新駅が開業するので、これを見通してビルに投資するなどの

不動産の動きが活発になることが予想されます。

福岡市博多区の賃貸市場の動向

人気は1LDKで家賃は8万円

今春の博多区の賃貸は、新入大学生や新卒者の入居が活発に動きましたが、

博多駅周辺などの中心部は一昨年ほどの活発な動きはないようです。

利便性の良い地区は単身向けの物件がよく動いており、人気は1LDKの34㎡で

管理費込みで家賃7万円台の物件。

 

最近多く建築されている物件は20㎡後半の1LDKです。築浅物件だと駅近は

34㎡で家賃8万円程度と、新築物件に関しては土地の値段や建築費の高騰で

家賃も上昇傾向にあり、築5年以上の物件であれば割安感がある物件は

すぐに決まっているようです。

一方で新築でのファミリータイプの物件はほとんど供給されていないようです。

福岡市博多区の売買市場の動向

売買では最近のトレンドとして、老夫婦や単身者をターゲットにした

コンパクトマンションに注目が集まっています。

なかでも35歳以上の単身女性をターゲットにした物件は、福岡市中央区と博多区に

集中しており、同マンションは床面積40㎡台、内装や住宅設備に配慮し単身者でも

買える価格だそうです。

 

中古マンションは売れ行きも堅調ですが、リノベーション物件の価格が高騰

ここにきて取引件数は減少傾向にあります。

売れ筋は中古マンションが3,000万円以内。間取りは2LDKで50㎡以上、

3LDKが65㎡以上。価格は高止まりの状態です。

リノベーションの際は特に水回りの設備の充実や、フローリングなのでは素材の

良さに力を入れているようです。

大野城市・春日市地区の不動産市場の動向

●大野城市地区

 戸建ても分譲マンションも価格上昇

 大野城市では、分譲マンションがJRや西鉄沿線のエリアの多く建設され、

 価格も上昇しています。

 新築戸建は販売価格3,500万円。10数年前の価格に比べてはるかに高くなって

 いるようです。 

 現在は戸建ての動き減り、どちらかといえば土地だけで売買するケースが

 目立っています。

 中古戸建も動いていましたが、新築時に比べて2割高で売られているため、

 成約するまでが厳しくなっています。

 

●春日市地区

 賃貸需要、95%がファミリー世帯

 春日市地区の賃貸客は95%がファミリー世帯で、単身者の入居割合はほんの僅か

 となっています。

 2DKは40㎡台半ばくらいから50㎡未満で、家賃は古い木造なら3万円台後半から

 4万円台半ば。3DKも築30年の古い団地型の物件しかないようです。

 アパートあれば駐車場込みで家賃5万円台前後から。特に建物の1階部分は

 ほぼ満室状態の物件が多く、これから1階の部屋の入居を希望する高齢者が

 入居できずに困っているケースが発生しています。

 

 住宅の売買需要、安定して推移 中古戸建も中古マンションも需要堅調

 春日市エリアでは過去20年間ほど住宅需要は安定して推移しており、

 ここ5年ほどで不動産価格は上昇してきました。

 個人向け住戸(戸建て・マンション等)の取引量は横ばいで推移しており、

 価格はやや上昇気味です。消費税の引き上げ前の駆け込み需要は強まっている

 ようですが、供給不足のようです。

 売れ筋価格は、土地が40坪~60坪で1,500万円~2,000万円、中古戸建ては

 4LDKで上限で2,200万円、中古マンションは70㎡で800万円~1,300万円。

 持ち家を建てるために土地を求める世帯の8割が「家は広くなくても良い、

 庭よりは駐車場2台分のスペースがほしい」という希望が多いようです。

 人気の学校区は圧倒的に「春日東校区」です。この校区は中古物件が極端に

 不足しております。

 ただし、売土地については自治体が定める最低敷地面積の規制が足かせに

 なっており、この規制の緩和なしでは購入者も見込めず、市場では動かないだろう

 と見られています。

 

 ※最低敷地面積とは・・土地を分けることによるミニ開発を防ぐために、

            地方自治体が地区計画で建物を建てる時の最低限度の

            土地の広さを定めることです。

            この制限は新たに土地を分割して建物を建てるときのみ

            適用されます。

            ちなみに春日市は最低敷地面積は165㎡(約50坪)です。

 

 事業用賃貸は福岡市ほどではありませんが、相場より高値で取引される傾向は

 あります。表面利回りは7~8%程度で築年数20年以上の物件が出ていますが、

 成約率は低いようです。

 

いかがでしょうか。これから福岡市博多区・春日市・大野城市付近で、住宅を

購入、または不動産投資をお考えの方は参考にしてみて下さい。

 

 

福岡市博多区の不動産会社フクエイホーム

 

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